Le résumé de l'actualité locative pour septembre 2023

Quelle est la situation actuelle et celle à venir ?

Selon une enquête récente de l'Union Sociale pour l'Habitat (USH), les impayés de loyers sont en hausse en France. La moitié des organismes HLM ont enregistré une augmentation de plus de 10 % du nombre de ménages en retard de paiement de loyer de plus de trois mois. Cette tendance est également observée dans le parc locatif privé parisien et dans les grandes villes françaises.

Ce chiffre pourrait continuer à augmenter d’ici fin 2023, notamment en raison de l'inflation en cours, qui devrait atteindre 7 %. Cette inflation va logiquement entraîner une augmentation des impayés, d'autant plus que les loyers pourraient également augmenter dans les mois à venir.

En plus des loyers, le paiement des charges pourrait également poser problème aux locataires, car la protection du bouclier tarifaire sur les prix de l'énergie va diminuer l’an prochain. Jusqu'à présent, cette protection limitait la hausse à 4 %, mais elle passera à 15 % pour le gaz le 1er janvier et pour l'électricité le 1er février.

Par ailleurs, la trêve hivernale, qui s'étendra cette année du 1er novembre 2023 au 31 mars 2024, représente une période cruciale pour les bailleurs.

Pendant cette période, il est en effet interdit d'expulser un locataire en situation d'impayé, offrant ainsi une protection temporaire aux locataires en difficulté financière. Cette mesure vise à prévenir les expulsions pendant les mois les plus froids de l'année, assurant ainsi un minimum de stabilité aux foyers vulnérables. 

Pour les bailleurs, cela peut signifier une période de revenus en moins et une certaine incertitude quant à la régularisation des paiements.

Cependant, il est essentiel de noter que la trêve hivernale ne suspend pas les obligations des locataires en termes de paiement des loyers et charges. Cela signifie que les arriérés continueront de s'accumuler.

Nous vous invitons ainsi à une gestion financière prudente pour faire face à cette période délicate. Pour rappel, voici notre guide pour bien choisir son locataire.

Quelles sont les solutions du gouvernement, pour les bailleurs et pour les locataires ?

Pour faire face à ces difficultés, le gouvernement a commencé à distribuer un chèque énergie "exceptionnel" pour douze millions de Français, d'une valeur de 100 à 200 euros. 

Que faire en cas de loyers impayés ?

Pour les propriétaires bailleurs, il existe une assurance contre les loyers impayés, la GLI (Garantie Loyers Impayés), bien qu'elle ait un coût (jusqu'à 3% du loyer annuel). Cette assurance offre une protection importante, tant pour le propriétaire que pour le locataire.

En effet, lorsque le propriétaire a souscrit à cette assurance, il n'a pas besoin de demander une garantie supplémentaire au locataire. Cela représente donc un avantage considérable pour les candidats à la location qui n'ont pas de proches pour se porter garant.

Il existe également une assurance gratuite spécifique pour les loyers impayés, appelée garantie Visale, qui est accessible aux locataires âgés de 18 à 30 ans, quel que soit leur statut professionnel. Pour les personnes de plus de 30 ans, il existe des dérogations possibles, notamment dans le cadre d'une mobilité professionnelle.

Les locataires, quant à eux, peuvent se tourner vers des aides au logement, comme les APL proposées par la CAF. D'autres solutions existent également, telles que Action Logement ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Le gouvernement a récemment modifié le code de la santé publique en ce qui concerne la hauteur minimale sous plafond tolérée pour estimer la salubrité d'un logement. Avant cette modification, la hauteur minimale était de 2,20 mètres, mais le nouveau décret permet désormais une hauteur minimale de 1,80 mètre sous certaines conditions. 

Reprenons les bases, il est important de faire la distinction entre la décence du logement et la salubrité. La décence concerne les caractéristiques qui rendent un logement habitable selon la loi, telles que l'accès à l'eau potable et à l'électricité, ainsi qu'une surface minimale de 9 mètres carrés ou un volume habitable d'au moins 20 mètres cubes. La salubrité, quant à elle, est contrôlée par l'État pour garantir la santé et la sécurité des occupants.

Alors qu’implique cette modification et pourquoi suscite-t-elle des inquiétudes de la part des associations de défense du droit au logement ? 

Cet abaissement de la hauteur sous plafond toléré pourrait rendre difficile la prise d'un arrêté d'insalubrité pour les logements dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres. Le problème étant que ces logements peuvent être anciens et de mauvaise qualité et souvent habités par des personnes précaires. La Fondation Abbé Pierre envisage même une action en justice contre ce texte, considérant qu'il s'agit d'une harmonisation des règles par le bas. 

De leur côté, les propriétaires pourront utiliser ce nouveau texte comme argument pour contester un éventuel arrêté d'insalubrité.

Cependant, il est important de noter que les dispositions locales prévues par le règlement sanitaire départemental peuvent primer sur ce nouveau texte si elles sont plus rigoureuses.

Ainsi, les autorités locales pourront continuer à déclarer insalubres des logements qui ne respectent pas la hauteur minimale de 2,20 mètres si leur règlement le prévoit. 

Alors, si vous êtes concerné en tant que bailleur, pensez à vérifier si la réglementation de votre département permet ou non cet abaissement.

Quoi qu’il en soit, l’abaissement de la hauteur minimum des plafonds est l’occasion de mettre plusieurs dizaines de milliers de logements en location. De quoi faire baisser la tension locative dans certaines communes, notamment à Paris. Vu l’état du marché locatif actuel, cela reste donc une bonne nouvelle !

La décision controversée du gouvernement d’autoriser les pompes à chaleur face aux chaudières à gaz

Pour correspondre à son objectif initial qui était de réduire de 55 % les émissions nettes de gaz à effet de serre d'ici 2030, le gouvernement avait prévu d’interdire les chaudières à gaz. Ce n’est finalement plus le cas. Emmanuel Macron a officiellement fait marche arrière sur l'interdiction des chaudières à gaz, en affirmant qu'il ne pouvait pas laisser les Français, notamment ceux des zones rurales, sans solution de chauffage.

Cependant, les associations de consommateurs et la Commission de régulation de l’énergie sont montées au créneau. Cette dernière a identifié des points de blocage concernant le remplacement des chaudières à gaz par des pompes à chaleur. En effet, cela nécessiterait une capacité de production d'électricité supplémentaire importante. Le gestionnaire du réseau de transport d'électricité et EDF estiment qu'il faudra du temps pour équiper les logements en pompes à chaleur.

De son côté, l'UFC-Que Choisir, une association de consommateurs, avait exprimé des doutes sur l'efficacité des pompes à chaleur, qui étaient censées remplacer les chaudières à gaz. Selon eux, l'installation de pompes à chaleur dans des logements mal isolés pourrait augmenter la consommation énergétique au lieu de la réduire.

Reste que, la filière française de la pompe à chaleur n'est pas assez développée. Le gouvernement envisage ainsi de réduire les aides publiques pour les chaudières à gaz au profit des pompes à chaleur.

De plus, le prix des pompes à chaleur est souvent plus élevé que celui des chaudières à gaz. Les experts de la rénovation énergétique estiment qu'une pompe à chaleur peut coûter entre 8000 et 12 000 euros, voire plus.

Les décisions à venir sur le taux de TVA appliqué à l'installation de ces équipements sont donc très attendues.

Coupe du monde de rugby : les locations saisonnières doublent leurs prix (à minima)

La Coupe du monde de rugby en France fait exploser les tarifs des locations saisonnières dans les villes hôtes. Selon une étude, les prix ont doublé voire triplé lors de certains matchs.

Saint-Étienne connaît la plus forte progression des tarifs de la location courte durée. Les prix sont au moins deux fois plus cher qu'en temps normal lors des soirs de matchs. Par exemple, pour le match Australie-Portugal le 1er octobre, 5% des offres de location étaient à plus de 470 euros la nuit, soit trois fois plus qu'en temps normal.

Marseille est la deuxième ville où les tarifs explosent les soirs de matchs. Les autres villes hôtes connaissent également des hausses de tarifs, allant de 60% à Saint-Denis, 22% à Nice, 25% à Nantes, jusqu'à environ 40% à Lyon, Bordeaux et Toulouse. À Lille, la hausse atteint près de 50%.

Il est important de noter que cette étude a été réalisée en comparant les prix moyens des locations de courte durée disponibles dans les villes hôtes pendant la durée de la compétition.

En conclusion, les tarifs des locations saisonnières augmentent considérablement dans les villes hôtes de la Coupe du monde de rugby, ce qui impacte une nouvelle fois l’accès au logement dans le cadre de locations à usage d’habitation.

JO de Paris 2024 : encore plus d’impact sur l’immobilier au sens large ?

Les Jeux Olympiques de Paris 2024 approchent à grands pas et cela aura aussi un impact sur le marché immobilier de la ville. Les propriétaires auront l'opportunité de louer leur logement à des prix élevés pendant la période des Jeux. 

Les prix de location promettent ainsi d’exploser pendant les JO, avec une augmentation de 85% selon une étude réalisée en mai dernier.

Certains propriétaires prévoient également d’attendre la fin des Jeux pour vendre leur logement, car cela leur permettra de bénéficier de revenus supplémentaires.

Les prix immobiliers avaient augmenté lors des précédentes éditions des Jeux Olympiques, avec une hausse de 22% à Tokyo en 2021, 24% à Londres en 2012 et 14% à Athènes en 2004. Pas certain, au vu du contexte immobilier actuel, que cela soit le cas cette année.

Le gouvernement français souhaite développer des logements Locatifs Intermédiaires (LLI) pour aider les classes moyennes à se loger, surtout dans les zones où la demande de logements dépasse largement l'offre. Ces logements offrent en effet des loyers de 10 à 15 % inférieurs à ceux du marché libre.

Pour être éligible à ce type de logement, il faut que le bien soit situé dans une zone tendue, qu'il fasse partie d'un ensemble immobilier comprenant au moins 25 % de logements sociaux (sauf dans les communes où il y a déjà plus de 35 % de logements sociaux ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville), et qu'il soit destiné à la location à usage de résidence principale pour des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.

En juin dernier, le gouvernement a annoncé une révision du système de zonage pour permettre à 220 communes supplémentaires de développer les logements locatifs intermédiaires, en particulier celles qui sont touristiques ou qui se réindustrialisent.

Le gouvernement espère ainsi atteindre un nombre de 20 à 30 000 nouveaux LLI l'année prochaine. 

Pour faciliter le financement et le développement de ces logements intermédiaires, certaines SCPI pourraient être accessibles aux épargnants individuels via des contrats d'assurance vie, avec des montants d'investissement à partir de quelques centaines d'euros seulement.

Pour encourager ce type de logement à loyer modéré, le gouvernement prévoit également d'instaurer un avantage fiscal. Il envisage de réduire le taux de TVA à 10 % (au lieu de 20 %) pour inciter les ménages à investir dans des sociétés civiles de placement en immobilier (SCPI) spécialisées dans les LLI.

L'objectif est de permettre aux Français qui ont quelques milliers d'euros d'épargne de contribuer au financement de logements abordables tout en ayant une rentabilité suffisante et un coût public limité.