Le résumé de l'actualité locative pour août 2023
Publié le 10 septembre 2023Mis à jour le 10 septembre 2024
SOMMAIRE
- Hausse de la taxe foncière
- "Contrôle technique" pour les bailleurs ?
- Élargissement de la taxe sur les logements vacants
- Nouveau décret sur les passoires thermiques
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Nouvelle augmentation de la taxe foncière : les bailleurs pris à la gorge ?
La Direction générale des finances publiques a commencé à envoyer les avis de taxe foncière par voie postale et ils sont disponibles en ligne depuis le 30 août. Au grand dam des bailleurs, cette année sera marquée par des hausses considérables sur le montant de cette taxe.
Comprendre les évaluations de la taxe foncière
L'évaluation de la taxe foncière est un processus complexe qui détermine la valeur de votre propriété aux fins de l'imposition. Elle inclut des facteurs tels que la taille du bien, l'emplacement, les améliorations apportées, etc. Les autorités fiscales utilisent cette évaluation pour déterminer le montant de votre taxe foncière.
Cette année, la taxe foncière augmente dans certaines communes et de nombreux contribuables peuvent s'attendre à de mauvaises surprises, car les valeurs cadastrales augmentent en moyenne et en parallèle de 7,1% cette année.
Par exemple, à Paris, la taxe foncière a augmenté de 52%, ce qui, ajouté à la hausse des valeurs cadastrales, représente une augmentation totale de 59%. D'autres villes comme Grenoble, Metz, Limoges, Lyon ou encore Bordeaux ont également connu des augmentations plus que significatives.
Pourquoi le montant de votre taxe foncière grimpe en flèche ?
La suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales a eu un impact sur la taxe foncière et a créé un déséquilibre financier pour de nombreuses villes, qui ont également subi des baisses de dotations de la part de l'État.
Cet impôt local est l'un des seuls leviers fiscaux encore à la disposition des maires. Selon l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers, la taxe foncière a augmenté en moyenne de 4,7 % entre 2021 et 2022 dans les 200 plus grandes villes du pays.
Avec la baisse des droits de mutation à titre onéreux, les communes n'ont plus que la taxe foncière pour augmenter leurs recettes. Bien que la situation financière des collectivités locales se soit améliorée en 2022, il existe encore des disparités importantes entre les communes.
Au final, pour les propriétaires, cette augmentation de la taxe foncière est une mauvaise surprise par rapport aux baisses d'impôts promises et attendues.
Vous pouvez (peut-être) bénéficier d'exemptions et déductions sur votre taxe foncière
Il existe plusieurs cas d'exemptions et déductions de la taxe foncière disponibles pour les propriétaires. Ces dernières peuvent faire une différence significative sur le montant final de votre taxe foncière.
Par exemple, certaines régions offrent des exemptions pour les personnes âgées, les anciens combattants, ou les personnes handicapées, pour des améliorations énergétiques, la mise en place de panneaux solaires, ou encore pour les propriétés historiques.
Renseignez-vous sur les exemptions et déductions disponibles dans votre région et sachez si vous êtes admissible à l'une d'entre elles. Découvrez en davantage sur les possibilités d'exonération de taxe foncière pour les personnes concernées.
Si vous pensez que les taux d'imposition sont injustes ou excessifs pour votre bien et/ou votre commune, vous pouvez participer aux réunions publiques et faire entendre votre voix. Vous pourrez à minima obtenir des explications précises sur les augmentations de votre taxe foncière.
Un “contrôle technique” bientôt obligatoire pour les bailleurs ?
Une nouvelle proposition de loi visant à renforcer le contrôle et la décence des logements locatifs vient d'être déposée. Elle s'appuie sur un rapport de la Fondation Abbé Pierre qui souligne l'augmentation du nombre de victimes d'intoxication au plomb, en particulier chez les enfants.
La proposition de loi prévoit la mise en place d'un "contrôle technique" des logements, similaire à celui des voitures, afin de lutter et de savoir que faire contre les logements insalubres. Ce contrôle serait effectué tous les dix ans et viendrait renforcer le "permis de louer" introduit par la loi Alur de 2014.
Si la loi est adoptée, les propriétaires devront enregistrer les informations sur leur logement sur une plateforme du ministère de la Transition énergétique, notamment les diagnostics techniques en location tels que ceux sur le plomb, l'amiante ou encore la performance énergétique du logement. Cette mesure garantirait que le logement respecte au moins les critères de décence définis par le décret de 1982. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire ne pourra tout simplement plus louer le logement en l'état.
À la suite de la mise en place du contrôle technique, un propriétaire qui refuserait d’entreprendre des travaux de réhabilitation d'un logement non-décent pourrait subir de lourdes sanctions. Ainsi, le bail à réhabilitation, qui permet à un propriétaire de céder temporairement son bien à un bailleur social dans le but de le rénover, deviendrait obligatoire. Si cette mesure venait à être appliquée, le bailleur social deviendrait provisoirement propriétaire du bien et financerait les travaux grâce au loyer versé par le propriétaire ou le locataire. Cette mesure contraignante serait expérimentée pendant 5 ans et serait chapeautée par les préfets.
Le bail à réhabilitation est un bail de nature emphytéotique par lequel un local à usage d’habitation est loué à un organisme par un bailleur. Le loueur se charge de la rénovation du bien conformément aux travaux décrits dans le contrat. Pendant la durée du contrat, il doit également prendre en charge :
- Les charges de copropriété ;
- L’entretien des lieux ;
- La gestion locative.
La taxe sur les logements vacants touchera davantage de propriétaires dès 2024
Le gouvernement français a publié un décret élargissant la liste des villes éligibles à la taxe sur les logements vacants (TLV). Cette taxe est payée par les propriétaires ou les usufruitiers d'une résidence inoccupée depuis au moins un an.
Actuellement, 1 140 communes peuvent appliquer cette taxe, mais à partir de 2024, 3 693 communes seront éligibles. Parmi ces nouvelles communes, il y aura 294 villes situées dans des zones urbaines de plus de 50 000 habitants et 2 259 communes touristiques, principalement situées sur les littoraux ou les stations de montagne.
De plus, toutes ces communes pourront également appliquer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, allant de 5% à 60%. Cela signifie que les propriétaires de logements vacants ou de résidences secondaires dans ces communes devront payer davantage de taxes à partir de 2024.
Si 2023 s'annonce déjà comme une année record en termes d'impositions, 2024 devrait donc lui succéder dans la même lignée.
Si les communes situées en périphérie des grandes villes sont les premières concernées par la TLV, avec un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, la vraie nouveauté se trouve dans le zonage réalisé autour des communes touristiques.
Le constat y est le même : une tension immobilière caractérisée par le niveau élevé des loyers ou des prix d'acquisition des logements anciens, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement.
Retrouvez la liste complète des communes nouvellement éligibles à la taxe sur les logements vacants (TLV) sur le site du gouvernement.
Un nouveau décret précise les dispositions concernant les passoires thermiques
Le décret du 18 août 2023 apporte des éclaircissements importants concernant deux points majeurs sur les passoires thermiques : le calendrier d'interdiction progressive de louer des logements énergivores et les situations dans lesquelles les bailleurs peuvent être exemptés de travaux de rénovation liés à l'étiquette énergétique.
En ce qui concerne le calendrier d'interdiction progressive de louer des logements énergivores
- À partir du 1er janvier 2025 : il sera interdit de louer des logements classés G.
- À partir du 1er janvier 2028 : l'interdiction s'appliquera aux logements classés F.
- À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E ne pourront plus être loués.
Pour les régions de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte :
- À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés G ne pourront plus être loués.
- À partir du 1er janvier 2031 : l'interdiction s'étendra aux logements classés F.
Notons qu'il n'est pas prévu d'interdiction pour les logements classés E dans ces régions.
En ce qui concerne les situations dans lesquelles les bailleurs peuvent être exemptés de travaux
Le décret précise également les situations où les bailleurs ne seront pas tenus de réaliser des travaux de rénovation en cas de non-conformité au niveau minimal requis du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :
- Si le DPE est au-dessus de la norme et que le locataire saisit un juge pour mise en conformité, le juge peut déterminer des travaux, mais certaines exceptions s'appliquent.
- En copropriété, si malgré les efforts du bailleur, il ne parvient pas à atteindre un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal, ce dernier ne peut pas être contraint de réaliser certains travaux.
- De plus, un bailleur ne sera pas tenu de réaliser des travaux si ces derniers risquent de fragiliser la structure du bâtiment ou s'ils nécessitent des autorisations d'urbanisme non accordées.
Il est important de noter que cette évolution réglementaire impacte déjà le marché locatif privé. Pour de nombreux propriétaires bailleurs, les délais pour réaliser les travaux nécessaires sont trop courts, sans parler de leurs coûts. Certains optent donc pour la vente de leur bien, tandis que d'autres envisagent des locations de type Airbnb, celles-ci n'étant pas encore touchées par ces restrictions.
La conséquence directe : dans un marché locatif déjà tendu et avec une construction de logements neufs en baisse, il est difficile de trouver une location pour bon nombre de personnes, à commencer par les étudiants pour cette nouvelle rentrée scolaire.
Rendez-vous au cours des prochains mois pour voir comment la législation et la situation du marché immobilier et locatif évoluent !
