L’actualité de la Gestion Locative résumée (Juillet 2025)

Jusqu’ici, faire valoir ses droits face à un locataire défaillant relevait du parcours du combattant. Mais depuis juillet 2025, un décret passé presque inaperçu a profondément simplifié la procédure de saisie sur salaire. Une petite révolution qui modifie l’équilibre des rapports entre bailleur et locataire… et qui suscite déjà des remous.

Un changement de procédure discret mais décisif

Le décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023 a modifié l’article R.145-4 du Code des procédures civiles d’exécution. Concrètement, la saisie des rémunérations est désormais possible dès la validation judiciaire de la clause résolutoire du bail, sans attendre l’expulsion.

Avant, un propriétaire devait obtenir une décision définitive du juge, puis engager une procédure longue (et souvent vaine) pour récupérer les sommes dues. Désormais, la seule validation de la dette locative par le juge suffit pour engager la saisie sur salaire, ce qui permet d'agir plus tôt dans la chaîne du recouvrement.

A savoir qu’il n’est pas nécessaire que le bail soit notarié pour permettre la saisie sur salaire. Un simple bail sous seing privé, dès lors qu’il est adossé à un jugement ou à une injonction de payer définitive, suffit pour obtenir un titre exécutoire.

Par ailleurs, le notaire ne joue aucun rôle dans cette procédure : seul le commissaire de justice (ex-huissier) est habilité à déclencher et à mettre en œuvre la saisie des rémunérations.

Des délais raccourcis, une efficacité accrue

Cette accélération change radicalement le rapport de force dans les situations d'impayés. La saisie sur salaire devient un outil de pression efficace, y compris en amont d’une procédure d’expulsion, là où les bailleurs n’avaient jusqu’ici que peu de leviers.

• Avant le décret : expulsion > constatation judiciaire > commandement de payer > délai de deux mois > saisie éventuelle
• Depuis le décret : validation judiciaire de la dette > saisie immédiate

Résultat : les huissiers peuvent désormais intervenir plus vite, et les montants saisis sur les salaires sont directement versés au bailleur. 

En 2023, la saisie sur salaire représentait à peine 3 % des recouvrements effectifs. Cette proportion pourrait grimper fortement en 2025-2026.

Une mesure qui fait grincer des dents côté associatif

Du côté des associations de défense des locataires, la mesure inquiète. La CNL (Confédération Nationale du Logement) dénonce une "judiciarisation à outrance" et le risque de précariser encore davantage des ménages déjà fragiles. Pour ces associations, la saisie rapide pourrait pousser certains locataires dans l’illégalité ou les forcer à choisir entre payer leur loyer ou nourrir leur famille.

Autre point sensible : les seuils de saisie restent applicables, mais dans les faits, même un locataire au SMIC peut se voir prélever une part non négligeable de son salaire si la dette est validée par le juge. Les protections minimales sont préservées, mais le risque de basculement dans l’endettement reste réel.

Une arme à manier avec discernement

Pour les bailleurs, cette réforme est clairement une bonne nouvelle. Elle permet de sécuriser plus rapidement les revenus locatifs, de dissuader les mauvais payeurs chroniques et d’éviter les impayés qui s’enlisent pendant des années.

Mais il faut aussi en mesurer les limites :

• La saisie ne s’applique qu’aux revenus salariaux déclarés : pas de solution si le locataire est au chômage, au RSA, ou dissimule ses revenus.
• Le délai judiciaire reste nécessaire pour valider la clause résolutoire : ce n’est pas un recouvrement express en 48h.
• L’efficacité dépend de l’huissier mandaté et de la réactivité des employeurs.
• Intégrer la clause résolutoire au bail et conserver une trace rigoureuse des loyers impayés restent des conditions indispensables pour bénéficier de cette procédure.

Enfin, bien que la procédure ait été en partie déjudiciarisée, elle ne devient pas pour autant automatique ou expéditive. Elle repose toujours sur une décision de justice préalable et sur l’intervention d’un professionnel habilité : le commissaire de justice.

Le statut du bailleur privé, en préparation pour 2026, promet de bouleverser la fiscalité des locations nues. Son principe est simple : permettre aux propriétaires de déduire l’amortissement de leur bien, afin de neutraliser leur revenu foncier imposable. En clair, les loyers perçus pourraient devenir totalement exonérés d’impôt, à condition de respecter certaines conditions. Explication détaillée et exemples chiffrés.

Comment le nouveau statut permet-il de ne plus payer d’impôt sur les loyers ?

Le futur statut introduit une mesure inédite pour les locations nues : la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier, c’est-à-dire de déduire chaque année une partie de sa valeur, comme s’il se dépréciait avec le temps.

Les taux envisagés sont les suivants :

• 5 % par an pour un logement neuf ;
• 4 % par an pour un logement ancien, sous réserve d’effectuer au moins 15 % (du prix d’acquisition) de travaux ;
• Bonus possible jusqu’à 1,5 % si le loyer est inférieur aux prix  du marché (loyer dit « modéré »).

Qui pourra bénéficier du statut de bailleur privé en 2026 ?

Le dispositif ne s’adresse pas à tous les logements ni à tous les bailleurs. Il a été conçu pour favoriser l’investissement locatif de long terme, dans des logements récents, rénovés et/ou performants.

Voici les conditions d’éligibilité du logement :

• être acquis ou mis en location à partir du 1er décembre 2025 ;
• respecter un bon niveau de performance énergétique (probablement DPE A, B ou C minimum, seuil encore à confirmer) ;
• être loué dans le cadre d’un engagement de durée (probablement 6 ou 9 ans) ;
• proposer un loyer potentiellement encadré ou modéré pour bénéficier des bonus.

Ce cadre exclut les biens déjà loués ou acquis avant la date d’entrée en vigueur. Il vise plutôt les propriétaires particuliers qui souhaitent investir ou rénover à partir de 2026, dans une logique patrimoniale durable.

Quelles sont les autres mesures fiscales prévues dans ce nouveau statut ?

L’amortissement n’est que la première brique d’une réforme plus large, pensée pour offrir aux bailleurs un cadre fiscal stable et incitatif. Plusieurs mesures sont à l’étude, selon les premiers éléments du rapport parlementaire Daubresse–Cosson :

Ces avantages rappellent ceux du statut LMNP en location meublée, mais adaptés cette fois à la location nue, avec une fiscalité plus souple et plus lisible.

Que faut-il faire dès aujourd’hui pour se préparer à cette réforme ?

Le statut du bailleur privé devrait être intégré à la loi de finances 2026, présentée à l’automne 2025. Si les grands principes sont déjà connus, des ajustements restent possibles, notamment sur la durée d’engagement, les critères énergétiques ou les plafonds de loyer.

Mais pour les bailleurs qui envisagent un nouvel investissement, l’enjeu est de se positionner dès maintenant. Voici quelques pistes de réflexion :

• Reporter un achat  ou une mise en location à fin 2025 pour viser l’éligibilité  ;
• Prévoir un budget de travaux suffisant (au moins 15 % du prix d’achat) pour être éligible à l’amortissement dans l’ancien ;
• Choisir un bien performant énergétiquement, ou rénover en ce sens ;
• Réfléchir à une stratégie de location pérenne, avec loyer modéré ;
• Anticiper une gestion rigoureuse pour sécuriser le cadre fiscal.

Ceux qui s’adapteront tôt pourront tirer pleinement parti du dispositif et se placer, dès 2026, parmi les premiers bailleurs à percevoir des loyers sans fiscalité.

À partir de 2026, 850 000 logements classés F ou G pourraient remonter dans le classement énergétique… sans qu’aucun chantier ne soit nécessaire. Ce changement n’a rien de cosmétique : il corrige une anomalie du DPE qui pénalisait des milliers de petites surfaces. Pour les bailleurs concernés, ce nouveau barème représente une opportunité concrète d’éviter l’interdiction de louer — à condition de bien identifier les biens éligibles.

Une correction méthodologique, pas une refonte

Depuis sa refonte, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un outil déterminant : il conditionne l’interdiction de louer, l’accès aux aides à la rénovation et la possibilité d’augmenter un loyer.

Mais la méthode actuelle pose un problème majeur. Elle pénalise fortement les petites surfaces, notamment lorsqu’elles sont chauffées à l’électricité. En effet, le DPE repose sur une consommation annuelle par mètre carré. Or, les postes fixes comme l’eau chaude sanitaire ou la ventilation pèsent proportionnellement plus dans un studio que dans un grand logement. Résultat :

• Un studio de 25 m², chauffé avec des convecteurs électriques, peut être classé G ;
• Tandis qu’un T3 de 65 m² mal isolé au gaz reste en E.

D’après la CAPEB (Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment), 27 % des logements actuellement classés F ou G sont ainsi déclassés à tort par la méthode actuelle.

Qu’est-ce qui change à partir de 2026 ?

Le ministère de la Transition écologique prévoit une mise en application au 1er semestre 2026. Il ne s’agit pas d’une refonte de la méthode de calcul, mais d’un ajustement des seuils utilisés pour attribuer les classes énergétiques.

Deux corrections sont prévues :

• Modulation des seuils selon la surface : les petits logements bénéficieront de seuils spécifiques, mieux adaptés à leurs caractéristiques.
• Réévaluation du chauffage électrique : l’électricité, auparavant considérée comme une énergie “coûteuse” et “peu performante”, ne sera plus systématiquement défavorisée, même en cas d’équipements anciens.

Selon les estimations, un logement sur deux chauffé à l’électricité pourrait changer de classe. Dans certains cas, le gain pourrait aller jusqu’à deux lettres : un logement actuellement classé F pourrait donc passer en D, voire en E.

Quels logements sont concernés ?

Cette réforme ne profitera pas à tous les biens. Les logements qui pourraient bénéficier d’un reclassement automatique présentent généralement les caractéristiques suivantes :

• Moins de 40 m² de surface habitable (studios, T1 principalement) ;
• Chauffage exclusivement électrique ;
• Construction entre 1975 et 1990 ;
• Présence d’une isolation correcte (double vitrage, murs doublés…).

A titre d’exemples :

Quel impact pour un bailleur ?

Pour les bailleurs concernés, la réforme du DPE ouvre une fenêtre stratégique. Certains logements actuellement interdits à la location ou nécessitant des travaux pourront redevenir conformes par un simple nouveau diagnostic.

Ce qu’il est possible d’anticiper dès maintenant :

• Identifier les logements concernés, notamment les petites surfaces tout électriques ;
• Reporter les travaux, s’ils sont engagés uniquement pour respecter les seuils DPE ;
• Prévoir un nouveau DPE après la réforme, au 1er semestre 2026 ;
• Budgétiser entre 100 et 200 € pour ce nouveau diagnostic (valable 10 ans).

Cette démarche peut suffire à sortir un logement de la catégorie “passoire thermique” et à relouer légalement.

Il faut toutefois rappeler que les interdictions progressives prévues par la loi Climat restent inchangées :

• 2025 : interdiction de louer les logements classés G
• 2028 : interdiction pour les logements classés F
• 2034 : interdiction pour les logements classés E

Un reclassement via le nouveau barème peut donc permettre de gagner du temps, mais ne dispense pas, à terme, de travaux d’amélioration énergétique si le logement reste globalement peu performant.

En 2025, la pénurie de logements à louer persiste, y compris dans des villes habituellement peu tendues. Résultat : hausse des loyers, délais d’attente qui s’allongent, locataires en difficulté…

Quelles sont les causes concrètes de la pénurie de logements à louer ?

La chute de l’offre locative ne tombe pas du ciel : elle est directement liée à un désengagement massif des bailleurs privés.

Plus de 53 % d’entre eux envisagent de retirer leur bien du marché dans les deux ans, selon les derniers sondages. Pourquoi ? Parce que les contraintes s’accumulent, sans perspectives de stabilisation :

• Rentabilité en berne : entre taxe foncière en hausse, charges de copropriété qui explosent, et loyers encadrés, les marges se réduisent à vue d’œil.
• Rénovation énergétique obligatoire : pour un logement classé F ou G, les travaux nécessaires pour rester en conformité atteignent souvent 30 000 à 40 000 € — une dépense difficilement rentable avec un loyer plafonné.
• Crainte juridique : encadrement des loyers, délais d’expulsion rallongés, contentieux locatifs plus risqués… Louer est perçu comme plus contraignant que jamais.

Jusqu’ici, ces éléments combinés créent un climat d’incertitude qui pousse les propriétaires à changer de stratégie : certains vendent, d’autres basculent vers la location saisonnière, et d’autres encore laissent leur bien vacant.

Où la pénurie de logements se fait-elle le plus sentir ?

Ce phénomène n’épargne plus personne. En 2025, même des villes réputées accessibles voient leur marché locatif se tendre violemment :

• À Brest, l’offre locative a chuté de 71 % en un an, avec seulement 86 logements disponibles fin juin.
• À Rennes, la baisse atteint 37 %, malgré une demande en hausse chez les étudiants et jeunes actifs.
• À Limoges, –36 % d’annonces en un an : du jamais vu.

En conséquence, les agences immobilières reçoivent des dizaines dossiers pour un même bien, avec des délais de relocation qui dépassent trois mois dans certaines villes. Même les zones rurales commencent à être touchées, notamment autour des pôles universitaires ou industriels.

Que peuvent faire les bailleurs pour rester rentables sans quitter le marché ?

Face à une offre locative qui se raréfie et une demande toujours soutenue, les bailleurs qui font le choix de rester en place ont aujourd’hui plusieurs cartes en main. Les réformes récentes — qu’il s’agisse de la saisie sur salaire accélérée, du futur statut fiscal de 2026 ou du recalibrage du DPE — offrent de nouveaux leviers pour sécuriser les revenus, alléger la fiscalité ou éviter des travaux coûteux.

Encore faut-il adapter sa stratégie pour en tirer pleinement parti. Voici trois pistes concrètes à explorer :

• Rénover intelligemment, en ciblant les postes clés du DPE (chauffage, isolation, ventilation). Inutile de tout refaire : un logement de petite surface avec chauffage électrique pourra peut-être sortir de la catégorie “passoire” dès 2026, sans travaux majeurs.
• Basculer en meublé ou en colocation, deux formes de location souvent hors encadrement, qui permettent de valoriser le bien, optimiser le loyer et attirer une nouvelle typologie de locataires, notamment dans les villes universitaires.

Surveiller les évolutions législatives et professionnaliser sa gestion locative, grâce à des outils en ligne tels que BailFacile, qui simplifient le suivi des loyers, les relances, l’édition des quittances ou encore la transmission d’informations fiscales — autant d’aspects devenus critiques avec, entre autres, la double déclaration attendue en 2026.

Ces ajustements permettent non seulement de préserver une rentabilité correcte, mais aussi de profiter des nouveaux dispositifs dès leur mise en œuvre, tout en restant conforme aux règles en vigueur. Pour les bailleurs proactifs, le retrait des autres propriétaires peut même représenter une opportunité de se positionner sur un marché moins concurrentiel.

En 2026, tous les propriétaires bailleurs devront déclarer leurs loyers deux fois : une fois pour l’impôt sur le revenu, comme d’habitude, et une nouvelle fois pour mettre à jour la base de calcul de la taxe foncière. Cette obligation découle de la réforme des valeurs locatives, qui vise à ajuster la fiscalité locale à la réalité du marché. Derrière cette évolution technique, une conséquence très concrète : plus d’informations à fournir, et plus d’erreurs possibles.

Pourquoi cette nouvelle déclaration de loyers est-elle mise en place ?

La réforme répond à un objectif : recalculer les valeurs locatives cadastrales, qui servent à déterminer le montant de la taxe foncière. Ces valeurs datent de 1970 pour le logement locatif, et ne reflètent plus du tout les loyers actuels.

Pour les actualiser, l’administration fiscale a besoin de collecter les loyers réellement pratiqués. À partir de 2026, chaque bailleur devra donc transmettre chaque année, pour chacun de ses logements :

• le montant du loyer hors charges ;
• le type de location (vide, meublée, saisonnière…) ;
• le nom de l’occupant ;
• la surface habitable.

Cette nouvelle obligation viendra s’ajouter à la déclaration de revenus fonciers classique, et concernera uniquement les logements donnés en location, pas les résidences principales.

Quelles sont les deux déclarations à faire en 2026, et à quelles dates ?

La deuxième déclaration sera intégrée dans la rubrique “Gérer mes biens immobiliers” du site impots.gouv.fr, déjà utilisée pour la déclaration d’occupation mise en place en 2023. Elle sera obligatoire chaque année dès lors que le bien est loué.

Cette double déclaration va-t-elle augmenter la taxe foncière ?

Pas immédiatement. En 2026, l'administration va collecter les données de loyers pour établir une nouvelle carte des loyers, qui servira ensuite à revoir les valeurs locatives de chaque bien.

Mais à terme, la taxe foncière sera recalculée en fonction de ces nouvelles valeurs, ce qui risque d’entraîner :

• des hausses de taxe foncière pour les logements actuellement sous-évalués,
• et peut-être quelques baisses, pour ceux surévalués.

Dans les faits, avec des hausses déjà enregistrées de +59 % à Meudon ou +33 % à Paris entre 2022 et 2023, les bailleurs redoutent une majoration fiscale déguisée.

Quelles sont les erreurs à éviter pour ne pas payer plus que prévu ?

Dès 2026, le bailleur devient responsable des données transmises. Voici ce qu’il faut anticiper dès maintenant :

À déclarer avec précision :

• Le loyer mensuel hors charges (montant exact du bail) ;
• Le type de location : meublée, vide, colocation, saisonnière, résidence secondaire, etc ;
• Le nom du locataire principal ;
• La surface habitable réelle, conforme à la loi Boutin.

À ne pas faire :

• Oublier de signaler un changement de locataire ;
• Indiquer un montant de loyer charges comprises (seul le loyer nu est demandé) ;
• Confondre les types d’usage : un garage ou un logement vacant n’a pas à être déclaré de la même façon.

En cas de doute, il vaut mieux conserver les justificatifs (bail, état des lieux, quittances) en cas de contrôle, et vérifier les informations préremplies dans l’espace “Biens immobiliers” du site des impôts.

Faut-il encore faire la déclaration d’occupation des biens en plus ?

Oui, et c’est une autre source de confusion. Depuis 2023, tout propriétaire doit déclarer qui occupe ses biens (propriétaire occupant, locataire, logement vide…). Cette déclaration reste distincte, mais servira de base pour la nouvelle déclaration des loyers.

À savoir qu’en 2024, plus de 5 millions de déclarations ont dû être corrigées par les propriétaires, faute de compréhension du formulaire ou d’erreurs de saisie. L’année 2026 nous dira si l’administration saura clarifier davantage ses demandes.