L’actualité de la Gestion Locative résumée (Mai 2025)

Depuis quelques semaines, les annonces se multiplient sur l’entrée en vigueur d’une "nouvelle" loi anti-squat. À y regarder de plus près, il ne s’agit pourtant pas d’un nouveau texte : la loi Kasbarian-Bergé a été adoptée en juillet 2023. 

Ce qui change, c’est son application concrète, rendue possible par la parution récente des décrets d’application. Résultat : les principales mesures prévues par la loi sont effectivement entrées en vigueur en 2025, d’où l’impression de nouveauté.

Quels sont les changements apportés par la loi Anti-squat de 2025 ?

La réforme vise à renforcer la protection des propriétaires face aux occupations illégales, en durcissant les sanctions et en élargissant le champ d’intervention de l’administration :

1. Le squat devient un délit pénal

Avant, l’expulsion d’un squatteur relevait de la justice civile, avec des procédures longues et incertaines. Désormais, l’occupation frauduleuse d’un logement constitue un délit, puni de :

• 3 ans de prison et 45 000 € d’amende ;
• jusqu’à 5 ans de prison et 75 000 € en cas de dégradations ou de bande organisée.

Cette requalification permet une expulsion plus rapide, notamment via l’intervention du préfet.

2. La création d’un délit pour les locataires qui se maintiennent dans les lieux

Un autre apport important concerne les locataires qui restent dans le logement après la fin du bail, malgré un congé donné dans les règles. Ils peuvent désormais être poursuivis pénalement jusqu’à 6 mois de prison et 7 500 € d’amende.

Cela permet de traiter plus rapidement certaines situations de blocage post-bail, jusque-là cantonnées à la justice civile.

3. Des sanctions contre les baux frauduleux ou de complaisance

La loi s’attaque aussi aux pratiques frauduleuses consistant à établir de faux baux pour tenter de légitimer une occupation illégale, ou à installer un tiers sans autorisation du propriétaire. Ces actes peuvent aussi donner lieu à des poursuites pénales.

Quand s’applique la nouvelle loi Anti-squat ?

Bien que la loi ait été votée en 2023, elle n’a pu s’appliquer qu’après la publication de plusieurs décrets entre fin 2024 et début 2025. Ceux-ci ont précisé les conditions d’application : rôle du préfet, procédure, justificatifs à fournir, etc. 

Les mesures principales sont entrées en vigueur en avril 2025 et seront étendues à tout le territoire en juin.

Désormais, le préfet peut ordonner l’expulsion d’un squatteur sous 72 heures, même s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un logement vide. Cela nécessite toutefois que le propriétaire porte plainte, prouve qu’il est bien le propriétaire, et que l’occupation soit clairement illégale.

Cette procédure s’ajoute à celle du tribunal, mais elle n’est ni automatique ni applicable à tous les cas.

La trêve hivernale continue de protéger les locataires, mais pas les squatteurs. Le préfet garde une marge de décision, et aucune indemnisation n’est prévue pour les propriétaires en cas d’occupation prolongée.

Mauvaise surprise sur les relevés de charges et les avis d’imposition : les dépenses fixes des propriétaires bailleurs continuent de grimper en 2025, sans aucun signal de retour à la normale. Deux hausses structurelles s’enracinent et rognent directement la rentabilité locative : la taxe foncière d’un côté, les charges de copropriété de l’autre. 

Taxe foncière : la fiscalité locale sous pression… et les bailleurs en première ligne

En 2025, la taxe foncière poursuit sa hausse, mais de façon plus discrète. Après un bond de +7,1 % en 2023 et +3,9 % en 2024, la revalorisation automatique des bases cadastrales atteint +1,7 %, en lien avec l’inflation. Cette augmentation s’applique à tous les propriétaires, y compris dans les communes qui n’ont pas modifié leurs taux.

À cela s’ajoutent les hausses locales décidées ces dernières années, toujours en vigueur sur les avis d’imposition 2025 :

• Paris : +59 % en 2023, taux toujours maintenu.
• Nice : +19,2 % en 2024, porté à 35,3 %.
• Saint-Étienne : +15 % en 2024.
• Grenoble : +25 % en 2023, jamais révisé à la baisse.

Même sans nouvelle flambée, l’addition continue de grimper. 

Un bailleur parisien, par exemple, peut payer plus de 1 400 € de taxe foncière par an pour un T2 loué 1 150 €/mois — soit plus d’un mois de loyer net évaporé.

Trois grands facteurs entretiennent cette spirale :

• L’inflation, qui alimente la revalorisation nationale annuelle ;
• La suppression de la taxe d’habitation, qui pousse les communes à compenser via la taxe foncière ;
• Les besoins croissants des collectivités, confrontées à des charges toujours plus lourdes.

En 2024, cette mécanique a déjà généré 2 milliards d’euros supplémentaires pour l’État. Même modérée, la hausse 2025 s’ajoute à un cycle d’augmentations continues qui grignote la rentabilité locative.

La facture continue de grimper en copropriété

En parallèle, les charges de copropriété poursuivent leur ascension, notamment en région parisienne. Les chiffres de 2024 sont sans appel :

• Seine-Saint-Denis : +13,6 % ;
• Essonne : +11,4 % ;
• Val-de-Marne : +10,5 %.

Ce sont les charges liées à l’énergie, à l’entretien et aux prestataires qui tirent les coûts vers le haut. Gardiennage, nettoyage, chauffage collectif, petits travaux : tout augmente, et tout est voté en assemblée générale.

Par exemple, dans une résidence à Créteil, les charges d’un T3 sont passées de 2 400 € à 2 750 € en deux ans. Même en récupérant une partie auprès du locataire, la note grimpe.

Et avec les premières obligations de travaux liées au DPE (audit énergétique, plan pluriannuel de travaux…), les provisions pour gros entretien vont continuer à enfler.

Comment réagir en tant que bailleur ?

Face à ces hausses, les bailleurs peuvent adopter plusieurs stratégies pour maintenir la rentabilité de leurs investissements :

• Optimiser la fiscalité : en optant pour le régime réel d'imposition, les propriétaires peuvent déduire l'ensemble des charges réelles, y compris la taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables.
• Réévaluer les loyers : dans les zones non soumises à l'encadrement des loyers, une révision à la hausse peut compenser partiellement l'augmentation des charges.
• Participer activement aux assemblées générales de copropriété : pour influencer les décisions concernant les dépenses et proposer des solutions d'économie.

Anticiper les travaux de rénovation énergétique : certains travaux peuvent bénéficier d'aides financières et, à terme, réduire les charges énergétiques.

MaPrimeRénov’ devait être le moteur de la rénovation énergétique en France, en particulier dans le parc locatif vieillissant. Mais à l’usage, de nombreux propriétaires-bailleurs se heurtent à une mécanique lente, lourde et parfois décourageante. Si l’intention est louable, le parcours administratif, les retards de versement et les failles du dispositif posent question.

À l’heure où la pression réglementaire s’intensifie sur les passoires thermiques, la promesse de MaPrimeRénov’ tient-elle ses engagements ?

Des aides attractives… mais un versement qui traîne

MaPrimeRénov’ affiche des ambitions fortes : encourager les rénovations globales, sortir les passoires thermiques du parc locatif, tout en proposant des aides pouvant dépasser 20 000 € selon les cas. De quoi séduire les bailleurs soucieux d’optimiser leur fiscalité et d’augmenter la valeur verte de leur bien.

Mais la réalité est plus nuancée. Les délais d’instruction sont souvent longs, et le versement peut prendre plusieurs mois après la fin des travaux. Certains propriétaires se retrouvent ainsi à avancer plusieurs dizaines de milliers d’euros sans visibilité claire sur les remboursements.

Des bailleurs pénalisés par la lourdeur des démarches

Beaucoup de dossiers se retrouvent gelés à cause de justificatifs manquants, de documents mal rédigés ou de devis non conformes. La plateforme, gérée par l’ANAH (l’agence publique qui pilote le dispositif), reste perfectible, et les relances sont parfois difficiles à suivre. En copropriété, la coordination avec le syndic ajoute une couche de complexité supplémentaire.

Voici les 5 erreurs qui bloquent le plus souvent un dossier MaPrimeRénov’ :

1. Commencer les travaux avant d’avoir reçu l’accord officiel de l’ANAH (la notification de la prime) ;
2. Choisir une entreprise non RGE ;
3. Fournir un devis ou une facture imprécis ;
4. Modifier les travaux sans mise à jour du dossier ;
5. Ne pas répondre aux relances de l’ANAH.

Un reste à charge parfois décourageant pour les petits bailleurs

Même avec l’aide, les travaux de rénovation globale restent coûteux. Le reste à charge peut représenter une somme importante, difficile à absorber pour un petit bailleur, surtout s’il ne possède qu’un seul bien. Cela peut diminuer la rentabilité locative, surtout dans les zones où les loyers sont encadrés ou plafonnés.

Un dispositif miné par les fraudes 

La popularité du dispositif attire aussi les entreprises peu scrupuleuses. Démarchage téléphonique, promesses de "reste à charge zéro", devis artificiellement gonflés : les cas de fraude se multiplient. 

Un dossier mal monté ou confié à un artisan non certifié peut entraîner une perte de l’aide, voire des litiges.

L’investissement locatif reste une valeur refuge en 2025, à condition de maîtriser les nouvelles règles. Entre encadrement des loyers, interdictions liées au DPE et réformes fiscales hésitantes, les erreurs coûtent cher. Tour d’horizon des pièges à éviter et des bons réflexes à adopter.

Comment s’adapter à l’encadrement des loyers en 2025 ?

En 2025, 31 agglomérations appliquent l'encadrement des loyers. Paris, Bordeaux, Lyon, Lille mais aussi de plus petites villes sont concernées. Le cadre est strict :

• un loyer de référence, fixé chaque année par arrêté,
• une majoration autorisée de +20 % maximum,
• un complément de loyer possible… mais uniquement si le logement le justifie (caractéristiques rares ou exceptionnelles).

Mais cette contrainte n’exclut pas la rentabilité. Les stratégies qui marchent :

• Louer meublé, pour bénéficier d’un plafond de loyer plus élevé dans les zones encadrées ;
• Miser sur un bon DPE, car un logement bien classé peut justifier un complément de loyer ou se positionner au maximum autorisé ;
• Privilégier les petites surfaces, qui offrent un loyer au mètre carré plus avantageux et restent très demandées.

Exemple : à Lyon, un studio meublé de 28 m² classé DPE B peut atteindre 850 €, contre 700 € pour le même bien en DPE F.

Comment faire face à l’interdiction des passoires thermiques ?

Depuis janvier, les logements classés G seront interdits à la location. En parallèle, ceux classés F seront gelés à leur tour dès 2028. Ce calendrier pèse directement sur la valeur des biens.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

• Un logement G se revend en moyenne 15 à 20 % moins cher ;
• Le taux de vacance augmente dans les villes concernées ;
• Les locataires fuient les logements énergivores.

La parade, c’est la rénovation ciblée. Mais pas à l’aveugle :

• Audit énergétique recommandé (600 à 900 €), souvent éligible aux aides ;
• Priorité aux gros postes DPE : isolation, chauffage, ventilation ;
• MaPrimeRénov’ peut couvrir jusqu’à 60 % des travaux, mais en prenant en compte les potentielles limites citées plus haut.

Un logement qui passe de G à D retrouve de la valeur, attire mieux et échappe aux restrictions. C’est un investissement stratégique, pas une dépense subie.

Comment optimiser sa fiscalité malgré le flou réglementaire ?

Annoncé en grande pompe depuis 2023, le “statut du bailleur privé” devait harmoniser les régimes, élargir les déductions et simplifier la gestion. Mais en cette mi-2025, rien n’est encore acté. Aucun décret, aucune date. Les fédérations réclament plus de clarté.

Dans l’ombre de cette réforme attendue, des dispositifs ponctuels ont vu le jour, notamment des ventes de logements à prix réduit, organisées avec des bailleurs sociaux ou collectivités. Objectif : relancer l’investissement locatif dans certains territoires en difficulté.

Ces opérations offrent :

• une décote à l’achat (jusqu’à -30 %) ;
• une réduction d’impôt, en contrepartie d’un engagement locatif strict (loyers plafonnés, conditions de ressources, durée de bail jusqu’à 12 ans).

Intéressantes sur le papier, ces formules restent peu adaptées à la majorité des bailleurs indépendants. Les biens concernés sont souvent :

• situés en zones détendues, où la demande locative est plus faible ;
• encadrés par des règles rigides qui limitent la rentabilité et la souplesse de gestion.

À l’inverse, certains outils classiques conservent toute leur pertinence en 2025 :

• LMNP au régime réel : amortissement du bien, fiscalité adoucie, souplesse de gestion ;
• Dispositif Denormandie : toujours valable, notamment dans les centres-villes en réhabilitation.

Un bon montage en 2025 ? Un appartement ancien bien situé, rénové (DPE D ou mieux), loué meublé sous LMNP réel. On atteint encore 5 à 6 % de rentabilité nette, sans s’exposer à trop de risques.

En 2025, être bailleur rentable ne se résume plus à encaisser un loyer. C’est un travail d’optimisation continue : énergétique, fiscale, réglementaire. Ceux qui s’y préparent sérieusement continueront à louer sans souci — et avec rentabilité.