Faire une modification personnalisée

Un contrat de location n’est pas figé et peut évoluer en cours de location. Les modifications changent les termes du contrat initial. Il faudra les notifier dans un avenant annexé au contrat original.

La possibilité de faire un avenant au contrat ne permet pas au bailleur de modifier le contrat comme il le souhaite. La présence de ce document doit être justifiée et conclut d’un commun accord avec le locataire. Ce dernier est tout à fait en droit de refuser de signer, si la modification ne lui convient pas. 

Proposer une franchise de loyer au locataire pour travaux ou évènement exceptionnel

Une franchise de loyer est une gratuité de loyer accordée par le bailleur au locataire, pour compenser le coût de travaux qu’il aurait entrepris ou souhaite réaliser. Tous les travaux ne sont pas concernés. On fait référence ici à de la peinture, au changement d’un revêtement au sol, au remplacement d’une porte.

Attention

Les charges restent dues ! 

Un locataire voulant effectuer des travaux dans le logement qu’il loue va ainsi pouvoir soit bénéficier d’une réduction du loyer, soit d’une franchise totale, selon ce qui est stipulé dans la clause qui sera annexée au bail de location.

En revanche, si les travaux sont entrepris en cours de bail, vous pouvez le notifier dans un avenant au contrat de location.

Le saviez-vous ?

Si le bailleur décide de faire des travaux dont la durée excède 21 jours, le locataire est en droit de demander une baisse du loyer en fonction du préjudice subi.

L’avenant au bail pour modification du loyer

Une augmentation du loyer peut survenir en cours de location pour plusieurs raisons comme l’ajout de nouveaux équipements, faire des travaux d’amélioration pour apporter plus de confort au locataire.

Attention

Même si le bailleur effectue des travaux, cela ne lui permet pas d’augmenter le loyer comme il le souhaite. Des règles régissent l’augmentation du loyer dans ce cas de figure.

Les trois types de hausse du loyer à considérer sont :

  • La révision (une fois par an, grâce à une éventuelle augmentation de l’IRL) ;
  • L’augmentation (en cas de sous-évaluation du loyer par rapport aux tarifs du marché) ; 
  • La majoration (suite à des travaux d’amélioration, d’ajout de dépendance, etc).

Seules ces deux dernières peuvent faire l'objet d’un avenant. Quant à la révision du loyer, elle se fait annuellement en fonction de l’Indice de Référence des Loyers. Elle ne nécessite donc pas la rédaction d’un avenant.

La modification du loyer suite à la sortie d’une dépendance

Un garage, un parking ou un box peut être loué comme des biens à part entière sans être rattachés au contrat de location du logement. Le retrait d’une dépendance dans le contrat de location va permettre de modifier le loyer, à la baisse. 

Exemple

En tant que bailleur, le contrat de location conclu pour l’un de vos logements inclut un garage, composante à part entière du contrat, représentant une partie du montant du loyer. Un jour, le locataire vous fait savoir qu’il ne souhaite plus en bénéficier. Il vous demande de l’exclure du contrat, en échange d’une réduction du loyer. Si vous êtes d’accord, il vous faudra établir un avenant pour formaliser cette modification.

Les autres cas nécessitant l’usage d’un avenant

En cas de modification des charges

Un avenant est nécessaire pour notifier au locataire une modification du montant des charges. Dans ce document, il faudra détailler certains éléments comme le nom des parties concernées, le rappel du bail, les raisons de l’avenant ainsi que la modification apportée sur les charges avec un montant précis pour chaque type de charges, ainsi que le montant total.

En cas de séparation conjugale

De manière générale, un couple qui se marie devient automatiquement cotitulaire et donc solidaire pour le paiement du loyer. S’il y a une séparation, l’époux(se) restera redevable du loyer dans le cas où la personne habitant le logement ne règle pas son loyer. Afin d’éviter un litige, la personne qui quitte le logement a le droit de demander à signer un avenant au bail, pour se désengager de toute charge qui pourrait lui être imputée.

En cas de changement de la date de paiement du loyer

Le règlement du loyer doit se faire à la date indiquée dans le contrat de bail initial. Néanmoins, la date de paiement du loyer n’est pas figée, elle peut être modifiée si le propriétaire et le locataire trouvent un accord.

Exemple

La date de paiement du loyer initial était tous les 5 du mois, mais le locataire a changé de travail : il est désormais payé le 15 du mois. Il pourra solliciter le bailleur pour convenir d’un changement de date pour s’acquitter du loyer.