L’encadrement du loyer

L’encadrement des loyers est un dispositif instauré par le gouvernement dans l’optique de limiter l’augmentation des loyers dans des zones où la demande de logement dépasse largement l’offre, et ce, afin d’éviter une flambée des loyers. 

Aujourd’hui, une dizaine d’agglomérations ont mis en vigueur l’encadrement des loyers qui a commencé par Paris en juillet 2019.

Voyons dans cet article les règles générales sur l’encadrement du loyer, les conditions pour être éligible à appliquer l’encadrement du loyer, les villes concernées, la possibilité d’avoir un complément de loyer dans ces villes, la pénalisation en cas de non-respect de l’encadrement du loyer, la différence entre le loyer plafonné et le loyer encadré.

Le principe de l’encadrement du loyer

L’encadrement du loyer a pour principe de déterminer une valeur maximum du montant du loyer. C’est ce que l’on appelle « la valeur de référence majorée ». Cette valeur diffère d’une commune à une autre car elle est déterminée en fonction des niveaux des loyers constatés par l’observatoire des loyers local. En effet, ce dernier a pour mission de définir un loyer moyen de référence, appelé « loyer médian de référence » à partir des conditions suivantes : 

  • Le secteur géographique ;
  • L’année de construction ;
  • Le nombre de pièces ;
  • Le type de location : vide ou meublé.

Une fois fixé, le loyer de référence majoré correspond au loyer moyen + 20 % et le loyer de référence minoré moins 30% du loyer médian, et ce, conformément à l’article 140 de la loi ELAN 2018.

Cette mesure s’applique uniquement dans le cas où le logement constitue la résidence principale du locataire. L’idée est d’avoir un montant de loyer presque identique pour les biens de la même zone, et anticiper une flambée des loyers.

Notre site vous permet de connaître la valeur de référence majorée de votre logement simplement en rentrant le nom de la commune. 

En bail mobilité

Pour éviter l’encadrement du loyer pour une location en bail mobilité, optez pour un bail de 8 mois maximum. 

Les conditions pour être soumis à l’encadrement du loyer

De manière générale, les maires peuvent déposer leurs candidatures au gouvernement afin de demander la mise en place du dispositif dans leur ville ou agglomération. Une étude d’éligibilité sera par la suite effectuée par le Gouvernement, en fonction des critères définis par la loi :

  1. Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et dans le parc locatif social ;
  2. Un niveau de loyer médian élevé ;
  3. Un faible taux de logements mis en chantier, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
  4. Des perspectives limitées de construction de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.

Si ces conditions ne sont pas réunies, les villes demandeurs ne seront pas éligibles à l’encadrement du loyer. 

Les villes concernées par l’encadrement du loyer

Encadrement du loyer à Paris depuis le 1er juillet 2019

Paris est la première ville à avoir eu l’accord du gouvernement pour appliquer de nouveau l’encadrement du loyer. En effet, entre 2015 et 2017, les logements à Paris étaient encadrés. Ce dispositif a ensuite été annulé par une décision du tribunal administratif en 2017, confirmée par la cour administrative d’appel en juin 2018.

Un décret ministériel du 13 avril 2019, suivi d’un arrêté du 28 mai 2019 ont officialisé le retour du dispositif dans la capitale de façon expérimentale pour cinq ans à compter du 1er juillet 2019.

Bon à savoir

L’encadrement du loyer ne s’applique pas aux baux déjà en cours et en tacite reconduction, ainsi qu’à la location d’un parking seul ou d’une cave.

Encadrement du loyer à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020

Encadrement du loyer à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020

Encadrement du loyer sur le territoire de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021

Le décret 2020 – 1619 autorisant Plaine Commune a appliqué l’encadrement du loyer sur l’ensemble de son territoire, principalement ses neuf villes, a été signé le 17 décembre 2020. 

L’application de ce dispositif est définie pour tous les baux signés à compter du 1er juin 2021. 

Les villes concernées sont :

  • Aubervilliers
  • Epinay-sur-Seine
  • Pierrefit-sur-Seine
  • Saint-Denis
  • Villetaneuse
  • Stains
  • L’Île-Saint-Denis
  • Courneuve
  • Saint-Ouen

Encadrement du loyer à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021

Après Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne appliquent l’encadrement de leurs loyers à partir du 1er novembre 2021. La candidature de ces villes a été retenue et officialisée par le décret n°2021-1143 du 2 septembre 2021.

Encadrement du loyer sur Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021

Est Ensemble et ses neuf villes sont les derniers à mettre en place ce dispositif en 2021, et ce, en accord avec le décret n°2021-688 du 28 mai 2021.

Les villes concernées sont :

  • Bagnolet
  • Bobigny
  • Bondi
  • Le Pré-Saint-Gervais
  • Les Lilas
  • Montreuil
  • Noisy-le-Sec
  • Pantin, 
  • Romainville

Encadrement du loyer 2022

Suite aux candidatures présentées au gouvernement, la ville de Bordeaux et Montpellier se joindront à la liste des villes encadrant leurs loyers, courant 2022.

Dépasser le plafond du loyer : quelles possibilités ?

Une fois le dispositif mis en place, le montant du loyer pour les logements vides et meublés ne doit pas excéder le loyer de référence majoré instauré dans le secteur géographique du logement. 

Par ailleurs, il est tout à fait légal d’aller au-delà de ce plafond en demandant un complément de loyer. Néanmoins, l’application de ce complément doit être justifiée par des caractéristiques exceptionnelles autres que celles qui sont incluses dans les conditions d’éligibilité à l’encadrement du loyer s’appliquant aux logements du secteur géographique, et si le prix du loyer a déjà atteint la valeur de référence majorée.

Comme la loi n’a pas défini une liste des éléments raisonnables pouvant justifier le complément de loyer, il faut respecter un minimum de critère, principalement, un plus apportant plus de confort au logement et n’incombant pas de charges aux locataires. 

Bon à savoir

Un jardin ou une terrasse, une vue sur des monuments, un plafond à hauteur de 3,3m, etc. Ne sont pas considérés comme plus : un ascenseur, un gardiennage, une piscine, etc.

Attention !

En cas d’application du complément de loyer non justifié, le bailleur devra rembourser les trop-perçus à son locataire. Ce dernier est tout de même tenu de respecter certaines démarches de contestation comme : faire dans un premier temps une demande de régularisation à l’amiable avec le bailleur via une lettre recommandée, puis saisir la commission de conciliation si aucune réponse du bailleur, et en dernier recours l’assigner au tribunal d’instance.

Les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement du loyer

Même en l’absence d’un suivi du bon respect de l’encadrement du loyer, la plupart de ces dépassements ne sont découverts que lors d’un litige bailleur-locataire. Des sanctions sont donc appliquées au bailleur qui applique un loyer au-delà du loyer de référence majoré. De manière générale, il s’agit de la correction du loyer instantanément et rétroactivement depuis le début du bail. 

Si la contestation va plus loin, le bailleur est passible d’une amende pouvant aller de 5000 euros (particulier) à 15000 euros (SCI).

Comment appliquer l’encadrement des loyers une fois que je connais le plafond maximal applicable à mon bien ?

Trois possibilités :

Le loyer actuel est inférieur au loyer de référence majoré : lors du renouvellement du bail ou en cas de relocation, le loyer sera le même ou pourra être révisé selon l’Indice de Référence des Loyers si cela n’a pas été le cas les douze derniers mois.

Le loyer actuel est supérieur au loyer de référence majoré : au renouvellement comme à la relocation, votre loyer ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Éventuellement, en fonction de la nature de votre bien, vous pouvez demander un complément de loyer.

Enfin, le loyer est fixé librement si :

  • Le logement fait l’objet d’une première location (logement neuf ou non).
  • Le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois.
  • Le logement a bénéficié de travaux d’amélioration il y a moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

Sachez qu’un loyer supérieur au loyer de référence majoré vous expose à un recours du locataire.

Une fois les informations rentrées, vous obtiendrez :

  • Un loyer de référence.
  • Un loyer de référence minoré.
  • Un loyer de référence majoré.
Comment calculer mon plafond de loyer ?

Plafond du loyer = Loyer de référence majoré X Nombre de m² de surface habitable