Le résumé de l'actualité locative pour juillet 2023

La Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses taux directeurs de 0,25 point en raison de l'inflation élevée. Cependant, l'effet de resserrement monétaire commence à se faire sentir dans l'économie, ce qui crée de l'incertitude pour l'avenir.

La présidente de la BCE, Christine Lagarde, avait déjà annoncé en juin dernier qu'une nouvelle hausse était très probable. Elle a souligné que les perspectives économiques s'étaient détériorées dans la zone euro en raison d'une faible demande intérieure et de conditions financières plus serrées. 

Par la suite, la BCE a suggéré qu'elle pourrait faire une pause dans ses hausses de taux. Christine Lagarde a déclaré que les décisions futures dépendraient des données économiques disponibles. Elle a précisé que les taux pourraient soit augmenter, soit rester inchangés, mais qu'ils ne baisseraient pas.

L'inflation en zone euro est en recul, mais cela est principalement dû à la baisse des prix de l'énergie. Elle reste bien au-dessus de l'objectif de 2 % fixé par la BCE. Les hausses précédentes commencent à ralentir la hausse des prix et à peser sur l'activité économique, d'où la possibilité d'une pause dans les hausses de taux.

Certains experts estiment que la politique des taux élevés est risquée et pourrait prolonger la phase de faiblesse économique en Europe et en Allemagne. Cependant, d'autres estiment qu'une nouvelle hausse des taux à la rentrée est possible, mais pas certaine. La BCE disposera de nouvelles projections économiques en septembre et prendra connaissance de l'évolution de l'inflation jusqu'en août.

Quid de l’impact sur l’immobilier ? L’augmentation continue des taux des crédits immobiliers va accentuer la tension baissière sur les prix à la vente. Affaire à suivre.

Le dispositif d'encadrement des loyers à la relocation a été prolongé jusqu'à l'été 2024 dans les zones tendues. 

Le décret publié le 21 juillet prolonge les dispositions du décret de 2017 concernant l'évolution des loyers lors d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail. Ainsi, lorsqu'un nouveau bail est conclu, que ce soit avec un nouveau locataire ou une reconduction tacite, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer librement. Ce dispositif s'applique dans 1 149 communes de vingt-huit agglomérations de métropole, ce qui représente environ 50% de la population française. Cependant, il existe des exceptions. 

L’augmentation du loyer reste possible à une condition

Si le propriétaire peut prouver qu'il a effectué d'importants travaux d'amélioration ou si le loyer était manifestement sous-évalué, alors il peut augmenter le loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail.

Il est important de noter que cette augmentation de loyer n'est possible que si le logement n'est pas considéré comme une passoire énergétique. En effet, les propriétaires ne peuvent plus augmenter le loyer pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), les logements devant respecter des critères de décence.

Vers un contrôle technique des logements comme encadrement supplémentaire ?

Une proposition de loi qui suggère que les biens immobiliers passent un contrôle technique obligatoire, tout comme les voitures, a récemment été déposée. Cette proposition fait suite aux effondrements d'immeubles à Marseille et à Lille. L'objectif principal de ce contrôle technique est de lutter contre les 450 000 logements occupés considérés comme indignes par le Ministère de la transition écologique. Selon la loi de 1990, un logement est considéré comme indigne s'il présente des risques pour la sécurité physique ou la santé des occupants.

Pour rappel, un décret de 2002 a également établi des critères pour qu'un logement soit considéré comme décent et éligible à la location, tels que l'absence de nuisibles et parasites, une ventilation adéquate, une installation électrique conforme aux normes, et la présence d'équipements tels qu'un évier et des toilettes. Ce contrôle technique à venir devrait donc permettre de vérifier si un bien respecte ces différentes normes de sécurité.

Les parents d'étudiants pourraient devoir faire un choix difficile l'année prochaine : permettre à leurs enfants de bénéficier des APL ou profiter de l'avantage fiscal d'une demi-part de quotient familial pour réduire leur impôt sur le revenu. 

Moins d’avantages pour les parents les plus aisés

Les rapporteurs spéciaux de la commission des finances de l'Assemblée nationale recommandent de rendre ce choix obligatoire. Si cette recommandation est adoptée, les parents devront renoncer à la demi-part fiscale ou à la part fiscale complète au-delà de deux enfants lorsque leur enfant étudiant touche les APL.

Les députés estiment qu'il est contestable que des étudiants dont les parents ont des revenus confortables puissent bénéficier des aides au logement tout en permettant à leurs parents de bénéficier d'un avantage fiscal.

Cette mesure pourrait entraîner une augmentation maximale de l'impôt sur le revenu des parents de 1 678 euros, voire le double (3 356 euros) s'ils perdent le bénéfice d'une part pleine.

Des économies non négligeables pour l’Etat ?

Les aides personnelles au logement représentent une part importante des dépenses publiques en faveur du logement. Les rapporteurs rappellent que ces aides ont déjà fait l'objet de plusieurs mesures de réduction au cours des dix dernières années. 

En 2017, une baisse forfaitaire de cinq euros a été mise en place, ce qui a permis d'économiser 400 millions d'euros. En 2018, les APL accession qui accompagnaient les propriétaires modestes ont été supprimées, générant 300 millions d'euros d'économies supplémentaires. Les paramètres des aides au logement n'ont pas été revalorisés cette année-là, et les augmentations des APL en 2019 et 2020 ont été limitées à 0,3%.

Ces mesures ont permis d'économiser 600 millions d'euros par an. La réduction du loyer de solidarité (RLS) a également permis à l'État d'économiser 1,3 milliard d'euros en 2018. Enfin, l'actualisation des APL a permis de baisser les dépenses de 1,4 milliard d'euros supplémentaires. 

Au total, depuis 2017, les économies réalisées sur les aides au logement s'élèvent à 4 milliards d'euros par an. Les parlementaires estiment qu'en adoptant leur dernière proposition, ils pourraient économiser environ 100 millions d'euros supplémentaires par an.

L’achat instantané d’un bien va-t-il se démocratiser en France ?

L'achat instantané ou "i-buying" est un processus immobilier où une entreprise fait rapidement une offre pour l'achat d'une propriété. Ce type d'achat est généralement effectué par des sociétés qui utilisent des algorithmes et d'autres outils d'analyse de données pour évaluer la valeur d'un bien.

L'avantage de l'i-buying est que le processus peut être beaucoup plus rapide que le processus d'achat traditionnel. Les propriétaires peuvent recevoir une offre dans un délai très court, souvent dans les 48 heures, et éviter beaucoup des tracas associés à la vente d'un bien, comme les visites, les négociations ou encore les réparations.

Ce modèle est déjà en train de changer la façon dont les gens achètent et vendent leurs biens aux États-Unis. En France, homeloop est le précurseur de ce marché.

homeloop est la seule entreprise à proposer un véritable achat instantané, tandis que d'autres acteurs comme Casavo et Zefir ont évolué vers des concepts d'achat garanti. Cependant, il reste à déterminer ce que couvre exactement cette garantie.

Vanessa Benedic, PDG d'homeloop, est convaincue que l'achat immobilier instantané est une solution d'avenir car il présente des avantages pour les vendeurs ayant besoin rapidement d'argent, mais aussi pour les acquéreurs qui bénéficient d'une garantie du vendeur en cas de défaut.

Le ministère de la Ville et du Logement se divisent en deux entités

À chaque remaniement ministériel, le portefeuille du Logement a changé de titulaire et de périmètre, voire même a été supprimé. Par ailleurs, le gouvernement a annoncé la suppression de la niche fiscale Pinel et le recentrage du prêt à taux zéro, ce qui a suscité la déception des associations et des organisations patronales.

Cette fois-ci, c'est au tour du maire de Dunkerque, Patrice Vergriete, d'être nommé ministre du Logement, tandis que la députée marseillaise Sabrina Agresti-Roubache est nommée ministre de la Ville, les dossiers sont donc séparés .

Certains acteurs du secteur s'inquiètent de cette division. Par exemple, qui va s'occuper de l'Agence nationale de la rénovation urbaine (Anru), qui est un instrument clé de la politique de la ville mais qui est étroitement lié au logement social ?

À l’opposé, certains acteurs du secteur immobilier se réjouissent de la séparation des portefeuilles de la Ville et du Logement, considérant que la crise du logement nécessite un ministère à part entière.

Les 3 principaux défis auquel est confronté le nouveau ministre du Logement

Pour le budget 2024, Bercy a clairement indiqué que le logement serait une cible d'économies. Malgré cela, voici les principaux défis auquel est confronté le nouveau ministre du Logement, Patrice Vergriete pour résoudre la crise du logement en France.

Relancer le secteur de la construction 

• Le secteur de la construction est en difficulté depuis plusieurs mois, avec une baisse du nombre de permis de construire accordés ;
• Les coûts des chantiers ont augmenté en raison de la hausse des prix de l'énergie et des matières premières :
• Les taux de crédit élevés ont réduit les capacités financières des acheteurs.

Trouver des solutions pour les locataires 

• La chute du nombre de constructions et les difficultés d'accès au crédit immobilier ont conduit de plus en plus de ménages à rester locataires ;
• Le nombre de biens disponibles sur le marché locatif diminue, ce qui rend la recherche plus difficile pour les locataires. Celle-ci prend déjà 50 heures en moyenne.

Augmenter le nombre de logements sociaux 

• Il y a une pénurie de logements sociaux, avec 2,3 millions de ménages en attente ;
• Le nombre de constructions de logements sociaux a diminué, avec seulement 95 000 agréments accordés l'année dernière contre un objectif de 125 000.

Pour résoudre ces problèmes, le nouveau ministre du Logement pourrait travailler à limiter les locations saisonnières dans les grandes villes et à augmenter le nombre de bénéficiaires de la garantie Visale. Ces mesures ont déjà été évoquées par son prédécesseur pour débloquer le marché de la location.

Le gouvernement a pris des mesures pour réguler les meublés touristiques, qu'il considère comme responsables de la pénurie de logements permanents. Un groupe de travail composé d'élus et de professionnels du tourisme a été créé pour trouver un équilibre entre les logements permanents et les meublés touristiques. La semaine dernière, le gouvernement a annoncé 14 mesures clés issues de ce groupe de travail dont la fin des passoires thermiques sur Airbnb et le triplement des communes relevant d’une zone tendue.

Application d’une taxe sur les logements vacants et hausse de la taxe d’habitation

Parmi celles-ci, une nouvelle classification des communes qui sera mise en place à partir du 1er janvier 2024. La liste des communes concernées sera dévoilée prochainement. Plus de 2250 nouvelles communes touristiques, principalement en montagne et sur le littoral, seront intégrées à cette classification et pourront appliquer une taxe sur les logements vacants.

De plus, les communes pourront augmenter de 60% la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Environ 3700 communes seront ainsi classées en zone tendue et pourront appliquer une surtaxe sur les logements vacants et les résidences secondaires.

Trouver le bon équilibre entre l'offre de logements permanents et l'activité touristique

La priorité étant de permettre à chacun de se loger selon ses besoins, en particulier dans les zones touristiques où l'accès au logement est devenu plus difficile ces dernières années. Les prix de l'immobilier ont continué d'augmenter depuis la crise de la Covid, notamment dans les zones littorales. 

Les meublés de tourisme, qui étaient jusqu'à présent exemptés, seront désormais soumis aux mêmes règles d'interdiction de location que les logements à l'année (passoires thermiques, limitation du montant du loyer,...). Cependant, la décision d'appliquer ces règles reviendra au maire de chaque commune. Il devra trouver un équilibre entre la protection de l'offre de logements permanents et la préservation de l'activité touristique.

Le volume de résidences principales s’intègre aux Plans locaux d'urbanisme (PLU)

Le ministère du Logement envisage également de permettre aux communes de favoriser le développement des résidences principales en créant une servitude de logements exclusivement destinés à cet usage. Cette réserve de résidences principales serait intégrée aux Plans locaux d'urbanisme (PLU) et ne concernerait que les nouvelles constructions.

Une hausse des aides à destination des bailleurs pour la location à usage d’habitation principale

Enfin, les plafonds du dispositif Loc'Avantages, qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt s'ils louent leur bien à des loyers modérés, seront revus à partir du 1er janvier 2024 dans les zones tendues afin de faciliter le développement d'une offre locative pérenne dans les zones touristiques.