Pourquoi les propriétaires refusent la Garantie Visale ?

La garantie Visale est une alternative gratuite à la caution classique pour prévenir les loyers impayés. Pourtant, une part non négligeable de bailleurs la rejette. Leur réticence repose sur plusieurs raisons concrètes à savoir :

La méconnaissance du dispositif

Même si la garantie Visale existe depuis 2016, de nombreux propriétaires ne connaissent pas ou peu ce dispositif. Il reste trop peu médiatisé dans les circuits de diffusion traditionnels de l’information locative (agences immobilières, notaires, plateformes de gestion...).

Certains bailleurs pensent, à tort, que la garantie Visale est réservée aux étudiants et aux personnes en situation précaire. Or, elle s'adresse à un très large public allant des jeunes actifs de moins de 30 ans aux retraités exerçant une activité salariée. Cette confusion et cette méconnaissance freinent son adoption, car les propriétaires préfèrent se tourner vers des garanties plus connues comme la caution solidaire ou les assurances loyers impayés (GLI).

Une crainte des démarches à effectuer en ligne

Autre point de friction : la dématérialisation totale du service Visale. Si cela permet une certaine réactivité pour les locataires jeunes et connectés, ce mode de fonctionnement ne convient pas à tous les bailleurs, en particulier ceux qui ne sont pas à l’aise avec les démarches administratives en ligne.

Il n’y a pas d’interlocuteur physique ou d’accompagnement personnalisé, ce qui génère un sentiment d’abandon pour certains propriétaires. Le traitement automatisé des dossiers et l’absence d'assistance en cas de litige compliquent aussi la résolution des conflits ou des impayés. Cela renforce la méfiance vis-à-vis du dispositif.

Une couverture limitée des dégradations locatives

La garantie Visale couvre les impayés de loyers et de charges pendant toute la durée du bail. Pour ce qui est des dégradations locatives, elle ne permet pas une prise en charge totale des dommages constatés. Une indemnisation est prévue uniquement si le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les travaux de remise en état. De plus, le montant de cette indemnisation est limité à deux mois de loyer charges comprises et la demande d'indemnisation doit être faite séparément.

Face aux difficultés pour obtenir une prise en charge des dégradations locatives, les propriétaires préfèrent se tourner vers une assurance loyer impayé. La GLI couvre à la fois les loyers impayés et les dégradations, offrant ainsi une protection plus complète.

Une préférence pour des garanties jugées plus solides

Les propriétaires privilégient souvent des garanties perçues comme plus robustes, notamment la caution physique d’un proche du locataire ou les assurances privées. La caution solidaire permet un recours direct contre une personne identifiée, tandis que la GLI propose une couverture étendue (impayés, frais juridiques, dégradations).

Visale, bien qu’institutionnelle, n’offre pas la même qualité de service qu'une compagnie d'assurance. Les délais d’indemnisation peuvent être longs, et certains bailleurs redoutent un désengagement futur de l’État ou une remise en cause du dispositif en cas de changement de politique publique.

La caution physique reste la garantie la plus prisée par les bailleurs, notamment pour les locations destinées aux étudiants ou aux jeunes actifs. Dans l’imaginaire collectif, elle incarne la sécurité. Un tiers s’engage à payer si le locataire fait défaut. Mais cette solution soulève de plus en plus de critiques du côté des bailleurs.

Dans la pratique, de nombreux bailleurs peinent à obtenir réparation, même avec un acte de cautionnement signé. Le garant ne paie pas toujours. Par ailleurs, engager une action en justice contre un garant est à la fois coûteux et chronophage sans certitude de remboursement au final.

L’assurance loyers impayés (GLI) est souvent préférée par les propriétaires qui souhaitent bénéficier d’une protection maximale contre les risques locatifs. Elle propose une couverture large, incluant non seulement les impayés de loyers mais aussi les dégradations locatives et, dans certains cas, les frais de justice. Cette assurance est ainsi plus avantageuse que la garantie Visale qui se limite la prise en charge des impayés de loyer.

Toutefois, la GLI représente une dépense non négligeable, souvent entre 2,5 % et 4 % du loyer annuel, ce qui peut rogner la rentabilité locative, surtout pour les petits logements. Par ailleurs, l'assureur dispose d'un droit de regard sur les locataires retenus. En règle générale, cette couverture ne peut être mise en place si le locataire a une situation financière incertaine (étudiant, intérimaire, retraités, freelances...).

Si le dispositif est bien connu des locataires, les bailleurs connaissent souvent peu le fonctionnement de la garantie Visale. Entièrement gratuite, cette caution est proposée par Action Logement. L'organisme œuvre pour faciliter l'accès au logement depuis 1953.

En quoi la garantie Visale est-elle avantageuse pour les bailleurs ?

Les bailleurs cherchent avant tout à sélectionner un locataire solvable. Dans le cadre du dispositif Visale, cette démarche est largement simplifiée :

• Action Logement se charge de vérifier les documents du locataire et de s'assurer que les critères d'éligibilité sont bien respectés ;
• Le contrat de cautionnement peut être obtenu en seulement quelques minutes sur le site visale.fr. La mise en œuvre d'une caution physique demande davantage de démarches administratives.

Comment sont gérés les impayés dans le cadre de la garantie Visale ?

Dès le premier impayé de loyer, le bailleur déclare la situation sur son espace personnel Visale dans un délai de 30 jours. Conformément au contrat de cautionnement, Action Logement verse les loyers et charges impayés au propriétaire lorsque la procédure suivante est respectée :

• Après la validation de la quittance subrogative, le paiement de la dette locative est versé sur le compte du bailleur. À chaque nouvel impayé, un paiement mensuel est réalisé par Action Logement ;
• Dans le cadre du visa Visale, Action Logement se charge de la procédure de recouvrement auprès du locataire. Un plan de remboursement échelonné peut notamment être mis en place pour rembourser les sommes versées au bailleur.

Les agences interviennent en tant que mandataires des propriétaires, elles se chargent donc de toutes les démarches au nom des propriétaires. Dans ce cadre, elles vont chercher à sécuriser leurs revenus locatifs. 

La garantie Visale est dans les faits souvent acceptée sauf si le bailleur exige de recourir à un garant physique. L'agence immobilière sélectionne le dossier d'un locataire en mesure de présenter des garanties solides et de nombreuses agences ont conscience de la fiabilité de la garantie Visale et sont donc disposées à l'accepter après avoir présenté ses atouts au propriétaire.