L’actualité de la Gestion Locative résumée (Novembre 2025)

Vendredi 14 novembre 2025, l’Assemblée nationale a adopté un statut fiscal inédit dédié aux bailleurs privés, après plus de dix ans de débats. Son objectif : relancer l’investissement locatif dans un marché fragilisé par l’effondrement du neuf et la disparition du Pinel. Sa nouveauté majeure tient dans l’introduction de l’amortissement pour la location nue, jusqu’ici réservé au meublé.

Quels logements seront concernés par le nouveau régime ?

Le statut s’appliquera aux biens loués nus pendant douze ans au minimum, pour des investissements réalisés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. 

Deux catégories de logements sont éligibles :

• Les appartements neufs, proposés à un loyer conventionné (intermédiaire, social ou très social).
• Les logements anciens rénovés, à condition de réaliser au moins 20 % du prix d’acquisition en travaux.

Certaines limites encadrent clairement le dispositif :

• le logement ne peut pas être loué à un membre de la famille ;
• l’avantage est plafonné à deux logements par bailleur ;
• seuls les logements réellement mis sur le marché et respectant les plafonds de loyers peuvent en bénéficier.

Chacun l’aura compris, si l’amortissement pour la location nue est une belle opportunité, elle n’en reste pas moins limitée dans son application.

Comment l’amortissement va-t-il changer la fiscalité des bailleurs ?

Pour la première fois, le bailleur peut déduire une part du prix de son logement loué nu, en plus de ses charges habituelles. Cette déduction porte sur 80 % de la valeur du bien, et réduit directement le revenu foncier imposable.

Les taux votés sont les suivants :

Le montant amortissable reste plafonné à 8 000 euros par an. L’amortissement ne peut pas générer de déficit global, mais il peut ramener le revenu foncier à zéro, ce qui suffit à neutraliser l’impôt foncier dans la majorité des situations.

Cette mécanique lisse la fiscalité sur douze ans et redonne à la location nue une rentabilité comparable à celle du meublé (grâce au régime LMNP), mais dans un cadre concret et cohérent.

Quel impact réel pour un bailleur ?

Pour illustrer l’effet concret du dispositif, prenons un exemple simple et fidèle aux chiffres votés :

• Appartement neuf acheté : 200 000 €
• Base amortissable (80 %) : 160 000 €
• Taux applicable (loyer intermédiaire) : 3,5 %
• Amortissement annuel : 5 600 €
• Loyers annuels : 9 600 €
• Charges déductibles : 4 000 €
• Tranche marginale : 30 % (+ prélèvements sociaux)

Avant le statut du bailleur privé :

• Revenu foncier imposable : 9 600 – 4 000 = 5 600 €
• Impôt + prélèvements : ≈ 2 643 € par an

La fiscalité est lourde, et aucune déduction ne permet de la réduire significativement.

Avec le nouveau dispositif :

• Revenu foncier : 9 600 – 4 000 – 5 600 = 0 €
• Impôt : 0 €
• Économie annuelle : ≈ 2 643 €
• Gain total sur 12 ans : plus de 31 000 €

Le basculement est immédiat : un bien auparavant fiscalisé devient totalement neutralisé tant que l’amortissement couvre le revenu foncier net. La logique est la même dans l’ancien rénové, avec des taux ajustés et l’obligation de travaux, permettant bien souvent de réduire la fiscalité de moitié ou davantage.

Le Sénat confirmera-t-il ?

Si l’adoption du statut du bailleur privé à l’Assemblée marque une avancée majeure, rien n’est encore joué : c’est désormais au Sénat de confirmer ou non cette révolution fiscale pour la location nue. Entre arbitrages politiques et contraintes budgétaires, le dispositif pourrait encore évoluer, voire être réduit.

Pour les propriétaires, l’heure est donc à la vigilance : l’amortissement ouvre des perspectives prometteuses, mais sa pérennité dépendra du verdict des sénateurs et de la capacité du gouvernement à maintenir le cap dans un contexte économique tendu.

La tension monte autour de la taxe foncière. Selon plusieurs estimations concordantes, 7,4 millions de logements pourraient voir leur avis d’imposition réévalué en 2026. En cause : une mise à jour des critères de confort utilisés pour calculer la valeur locative cadastrale, base du calcul de la taxe foncière.

Pour les bailleurs, cette révision arrive dans un contexte déjà tendu : hausse continue des charges, revalorisations automatiques successives et budgets municipaux sous pression. Le gouvernement lui-même reconnaît déjà que la réforme prévue mérite d’être « réexaminée ».

Pourquoi une nouvelle hausse de taxe foncière se profile pour 2026 ?

La hausse annoncée vient de la révision de la valeur locative cadastrale, un indicateur figé depuis les années 1970. Cette fois, l’administration ne se contente plus d’une estimation globale du confort : elle introduit un système de points convertis en mètres carrés fictifs ajoutés à la surface cadastrale, ce qui augmente mécaniquement la taxe foncière.

Concrètement, chaque équipement de confort ajoute des m² “virtuels” à la surface du logement. Selon les nouvelles grilles d’évaluation, chaque élément vaut :

• WC : +3 m²
• Lavabo : +3 m²
• Douche : +4 m²
• Baignoire : +5 m²
• Chauffage ou climatisation : +2 m² par pièce équipée
• Électricité : +2 m²
• Eau courante : +4 m²
• Ascenseur, local vélo ou digicode : coefficients supplémentaires appliqués à l’immeuble

Ce mécanisme peut transformer un logement “standard” des années 70 en un bien requalifié dans une catégorie cadastrale supérieure, uniquement parce qu’il a été modernisé.

Les logements les plus susceptibles d’être reclassés :

• les biens rénovés récemment,
• les petites surfaces optimisées (où chaque point de confort pèse davantage),
• les immeubles avec ascenseur, local vélo, interphone, digicode,
• les logements anciens remis à neuf sans travaux structurels lourds.

C’est pourquoi les estimations convergent : 7,4 millions de logements pourraient être reclassés dès 2026.

Quelles conséquences pour un bailleur ?

Pour un propriétaire, l’impact peut être immédiat. Les hausses moyennes constatées dans les premières simulations se situent souvent entre 100 et 300 euros par an, avec des écarts plus importants dans les communes où les taux sont élevés.

Prenons un T2 de 42 m² rénové en 2021. Avec les nouveaux barèmes, 12 et 20 m² fictifs s’ajoutent à la valeur cadastrale :

• Électricité : +2 m²
• Eau courante : +4 m²
• Lavabo : +3 m²
• Douche : +4 m²
• Chauffage : +2 m²

Total : +15 m² fictifs

Résultat : la surface cadastrale de 42 m² passe à 57 m² pour le calcul fiscal.

Avec les nouveaux critères, ce logement bascule dans une classe supérieure, entraînant une augmentation de sa valeur cadastrale estimée entre 8 et 12 %. Et pour ceux qui détiennent plusieurs biens de ce type, l’impact cumulé peut vite devenir conséquent.

Cette hausse sera-t-elle finalement appliquée ou suspendue ? 

Cette logique crée un paradoxe : le bailleur qui rénove un bien pour améliorer son confort locatif peut se retrouver fiscalement pénalisé pour cette même amélioration.

Initialement, la révision des valeurs locatives devait s’appliquer dès 2026. Mais face au tollé généré par des simulations jugées “excessives”, le gouvernement a finalement décidé de suspendre la réforme.

Cette pause n’annule pas la révision — elle la renvoie à plus tard. Pour les bailleurs, cela signifie donc que l’augmentation annoncée ne s’appliquera pas en 2026… tout en restant dans les cartons, prête à réapparaître dès que l’exécutif jugera le contexte plus favorable.

Un décret vient d’améliorer significativement l’indemnisation des propriétaires confrontés à une expulsion impossible faute de concours de la force publique. Une avancée attendue depuis longtemps : lorsque l’État refuse d’intervenir, le bailleur ne sera plus laissé seul face aux impayés et à l’occupation prolongée. C’est un soulagement pour des milliers de propriétaires qui subissent le blocage des procédures d'expulsions.

Pourquoi l’État revoit (enfin) l’indemnisation des bailleurs ?

Jusqu’ici, un propriétaire pouvait obtenir une décision d’expulsion parfaitement légale… sans pouvoir la faire exécuter.

En cas de refus de la force publique – souvent en période de trêve hivernale, ou faute de moyens – l’État engageait sa responsabilité et devait indemniser le bailleur. En théorie seulement.

Dans la pratique, l’indemnisation était largement insuffisante : montants très inférieurs au loyer, prise en charge partielle des charges, délais interminables et absence de transparence sur les calculs. Certains bailleurs se retrouvaient pénalisés pendant des mois, alors même qu’ils avaient suivi toute la procédure judiciaire.

Ce déséquilibre devenait difficilement défendable. Les refus de concours se multipliaient, les délais d’expulsion s’allongeaient, et les indemnisations versées par l’administration couvraient rarement le préjudice réel.

Le nouveau décret répond directement à ces failles : il reconnaît que l’État doit assumer pleinement les conséquences de ses refus, et que le bailleur ne peut pas en supporter la charge seul.

Ce que le décret change concrètement pour les propriétaires

Le texte apporte plusieurs évolutions majeures pour sécuriser les bailleurs.

D’abord, l’indemnisation devient réaliste : elle doit désormais couvrir le préjudice réel, autrement dit l’équivalent du loyer non perçu. Les réductions arbitraires, fréquentes jusqu’ici, ne seront plus possibles sans justification explicite.

Ensuite, le périmètre pris en charge est élargi. L’indemnisation peut désormais couvrir :

• les loyers impayés pendant toute la période de blocage ;
• les dégradations causées par l’occupant, lorsqu’elles résultent du maintien forcé dans les lieux ;
• les charges supportées par le bailleur, comme la taxe foncière ou les charges de copropriété.

Autre avancée : la méthode de calcul est clarifiée, avec des critères uniformisés pour éviter les décisions incohérentes d’une préfecture à l’autre. L’administration devra motiver ses montants, et non plus appliquer des barèmes opaques.

Enfin, le traitement des dossiers doit être accéléré. Le décret impose des délais plus stricts et une gestion plus efficace, afin que l'indemnisation ne soit plus versée des mois après le préjudice.

Pour les bailleurs, l’ensemble représente un changement significatif : l’État ne peut plus compenser symboliquement, mais doit désormais réparer le préjudice subi.

Quel impact concret pour un bailleur ?

Prenons un cas simple : un bailleur loue un appartement 850 euros par mois. Après une décision judiciaire d’expulsion, la préfecture refuse le concours de la force publique pendant huit mois.

Avant la réforme, l’indemnisation pouvait se limiter à 500 ou 600 euros par mois, sans garantir la prise en charge de toutes les charges fixes.
Le propriétaire subissait une perte sèche de plusieurs centaines d’euros mensuels, dans une situation où il ne pouvait ni récupérer son logement, ni relouer, ni réviser le loyer.

Avec le nouveau décret, l’indemnisation doit désormais être alignée sur le préjudice réel, ce qui signifie :

• une compensation proche du loyer réel de 850 euros ;
• la prise en charge des charges (taxe foncière, copropriété) ;
• une meilleure prise en compte d’éventuelles dégradations ;
• un versement plus rapide.

L’impact est immédiat : là où le bailleur perdait plusieurs milliers d’euros, il est désormais correctement indemnisé. Cette amélioration réduit considérablement le risque financier associé à un impayé qui se transforme en occupation prolongée.

Une avancée réelle… et un signal encourageant

Cette réforme ne règle pas la lenteur globale des procédures d’expulsion, mais elle sécurise enfin les propriétaires lorsqu’ils se retrouvent bloqués par l’État. Pour beaucoup, c’est un signal politique important : la reconnaissance claire que le bailleur ne peut pas être la variable d’ajustement lorsque l’administration refuse d’agir.

Reste à surveiller la mise en œuvre : cohérence des montants, rapidité des préfectures, et respect des nouvelles obligations. Mais pour la première fois depuis longtemps, le dispositif d’indemnisation évolue dans le bon sens pour les propriétaires.

Et dans un contexte où la gestion locative devient de plus en plus complexe, cette avancée rappelle aussi l’importance de s’appuyer sur des outils fiables. Chez BailFacile, on suit ces évolutions de près pour aider les bailleurs à sécuriser leurs locations… même dans les situations les plus délicates.

Une autre bonne nouvelle pour les propriétaires qui prévoient des travaux de rénovation énergétique. Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global passe de 10 700 euros à 21 400 euros pour toutes les dépenses engagées jusqu’au 31 décembre 2027, dès lors qu’elles visent à améliorer la performance énergétique du logement.

Une opportunité rare : en optimisant ses travaux et son régime fiscal, un bailleur peut réduire son impôt de manière très significative tout en valorisant son bien.

Qu’est-ce que le déficit foncier et qu’est-ce qui change avec la réforme 2026 ?

Le déficit foncier permet à un bailleur en location nue, sous régime réel, de déduire ses travaux de ses revenus fonciers. Lorsque ces dépenses excèdent les loyers perçus, le solde peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.

Le budget de 2026 change précisément cette limite. Pour encourager les rénovations énergétiques, le plafond passe à 21 400 euros pour les travaux destinés à améliorer la performance du logement.
Cette disposition est temporaire — elle s’applique aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 — mais elle offre un levier fiscal puissant pour absorber le coût de rénovations souvent lourdes.

Pour en bénéficier, rien de plus simple :

• le logement doit être loué nu (ou destiné à l’être) ;
• le bailleur doit être au régime réel ;
• les travaux doivent concerner l’amélioration énergétique, pas l’entretien courant.

Quels travaux sont concernés par le plafond doublé ?

Le dispositif cible exclusivement les travaux qui améliorent la performance énergétique du logement. Il ne s’agit donc pas de repeindre une pièce ou de remplacer un joint, mais bien d’investissements qui réduisent durablement les consommations.

Sont notamment éligibles :

• l’isolation thermique (murs, combles, planchers) ;
• le changement de système de chauffage, pour un équipement plus performant ;
• l’installation ou l’amélioration de la ventilation ;
• les travaux permettant un saut de classe énergétique ;
• tout chantier qui contribue à réduire les déperditions et à améliorer le diagnostic de performance énergétique.

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et répondre aux normes en vigueur. Ils peuvent également être cumulés avec d’autres aides (MaPrimeRénov’, CEE), même si ces subventions doivent être déduites du montant retenu pour le calcul du déficit foncier.

Ce recentrage évite les dérives : seuls les travaux réellement porteurs de performance énergétique ouvrent droit au plafond doublé.

Comment en profiter concrètement ?

L’intérêt du dispositif apparaît surtout lorsqu’on le met en chiffres.

Supposons un bailleur qui engage 28 000 euros de travaux en 2026 pour isoler son logement et installer un système de chauffage performant. Ses loyers annuels s’élèvent à 9 000 euros.

Voici comment se répartit l’imputation :

• 9 000 euros annulent ses revenus fonciers ;
• les 19 000 euros restants (28 000 - 9 000 = 19 000) constituent un déficit foncier ;
• grâce au plafond doublé, il peut imputer jusqu’à 21 400 euros sur son revenu global.

Dans cet exemple, les 19 000 euros seront donc entièrement imputés (car 19 000 < 21 400).
Pour un bailleur imposé à 30 %, cela représente une économie immédiate d’impôt d’environ 5 700 euros (19 000 × 30 % = 5 700 €), sans compter l’effet positif sur le DPE et la valorisation du logement.

Pour maximiser l’avantage, quelques réflexes pratiques s’imposent :

• basculer au régime réel si ce n’est pas déjà le cas ;
• programmer les travaux avant la fin 2027 pour bénéficier du double plafond ;
• anticiper les périodes de vacance locative, durant lesquelles le déficit foncier peut être particulièrement intéressant ;
• vérifier la possibilité de cumuler aides publiques et déficit foncier, en déduisant les subventions reçues.

Cette mesure temporaire permet de lisser le coût de travaux souvent nécessaires pour rester compétitif et éviter les interdictions de location à venir pour les passoires énergétiques.

En doublant le plafond imputable, l’État offre aux bailleurs une fenêtre rare pour financer des rénovations lourdes tout en réduisant fortement la facture fiscale. Pour ceux qui s’apprêtent à agir sur la performance énergétique de leurs logements, c’est une opportunité à saisir sans tarder.

En 2025, un tournant majeur a eu lieu pour les propriétaires : près de 400 000 logements ont quitté la catégorie des passoires énergétiques sans qu’aucun chantier ne soit engagé. Cette amélioration spectaculaire résulte de la réforme du diagnostic de performance énergétique de février 2025, qui a corrigé des biais méthodologiques pénalisant injustement de nombreux logements.

Alors qu'une nouvelle réforme est déjà en préparation pour 2026, il est temps de faire un point clair sur la situation, les avancées réelles… et ce que les bailleurs doivent anticiper.

Comment 400 000 logements sont sortis du statut de passoire énergétique ?

La réforme de février 2025 a profondément modifié la manière dont est calculée la performance énergétique des logements. Le diagnostic souffrait jusque-là d'incohérences, notamment pour les petites surfaces, souvent classées en F ou G malgré des niveaux de consommation raisonnables.

Plusieurs ajustements majeurs ont rétabli l’équilibre :

• prise en compte plus précise des apports solaires ;
• meilleure valorisation de la ventilation et de la taille réelle des surfaces ;
• suppression de biais pénalisant les petits logements et certaines typologies de bâti ;
• réévaluation de paramètres jugés trop stricts, qui entraînaient des notes artificiellement basses.

Résultat : près de 400 000 logements ont automatiquement gagné une classe énergétique, sortant immédiatement du statut de passoire.

Pour les bailleurs, l’effet a été direct :

• beaucoup de logements initialement menacés d’interdiction de location en 2025 ou 2028 ont retrouvé leur éligibilité ;
• la pression financière liée à des travaux urgents s’est nettement allégée ;
• certains biens ont vu leur valeur patrimoniale augmenter du simple fait d’un DPE plus cohérent.

Cette réforme a donc agi comme une correction de trajectoire, rééquilibrant des milliers de situations individuelles.

Où en est réellement la lutte contre les passoires fin 2025 ?

Malgré cette amélioration massive, les passoires énergétiques existent toujours. La réforme a permis d’éliminer les “faux F/G”, mais les logements réellement énergivores demeurent nombreux.

Les biens encore en difficulté sont principalement :

• les maisons individuelles anciennes, souvent mal isolées ;
• les petites copropriétés anciennes sans gros travaux récents ;
• certains logements en zones froides (régions au climat plus froid) ou en bâti traditionnel difficile à rénover.

Depuis la réforme, les bailleurs se sont fortement mobilisés : hausse des demandes de DPE, début de programmes de rénovation ciblés, et regain d’intérêt pour les travaux permettant de passer un seuil énergétique.

Le marché, lui, retrouve une forme de lisibilité : les logements “faussement déclassés” ont été corrigés, mais ceux restés en F ou G sont désormais identifiés comme des passoires “réelles”.

Reste une incertitude : le calendrier des interdictions de location (2025, 2028, 2034) pèse encore, même si la réforme 2025 a réduit l’urgence pour une partie importante des logements. Les bailleurs doivent donc continuer à anticiper les obligations à venir.

Ce qui change en 2026 : une nouvelle réforme du DPE en préparation

L’amélioration de 2025 n’a pas résolu toutes les anomalies. Une nouvelle réforme du DPE est donc prévue pour 2026, afin de corriger les derniers biais persistants et d’adapter certaines règles à des cas spécifiques. 

Selon les estimations gouvernementales, cette évolution pourrait permettre à jusqu’à 850 000 logements de sortir du statut de passoire énergétique — un nombre ramené à environ 700 000 si l’on tient compte des reclassements déjà opérés depuis 2023.

Les pistes évoquées concernent notamment :

• une meilleure prise en compte du bâti ancien, souvent sous-évalué ;
• l’ajustement des critères pour les maisons individuelles et certains logements atypiques ;
• la correction des “effets de bord” de la réforme 2025, qui a pu survaloriser certains profils ;
• un DPE plus stable, plus lisible et plus prédictif pour les années à venir.

Le but affiché : parvenir à un diagnostic toujours plus fiable, cohérent et durable, qui ne pénalise ni les petites surfaces ni les logements rénovés, tout en maintenant une pression claire sur les passoires réelles.

Pour les bailleurs, les enjeux sont doubles :

• ne pas engager de travaux inutiles avant clarification des règles 2026 ;
• identifier les rénovations réellement pertinentes (isolation, chauffage, ventilation) pour anticiper les futures obligations de location.

En effet, après deux réformes successives, la demande de stabilité est forte. Les propriétaires ont besoin de visibilité pour planifier leurs travaux et leurs investissements.

Une obligation simple, mais encore oubliée par 3 bailleurs en meublé sur 10 : la déclaration INPI. Depuis la réforme de 2023, toute activité de location meublée — annuelle, étudiante ou saisonnière — doit être déclarée sur le portail de l’Institut national de la propriété industrielle pour obtenir un identifiant unique (SIRET).

L’oubli est pourtant fréquent, et ses conséquences vont devenir plus visibles à partir de 2026, alors que l’interconnexion des fichiers fiscaux renforce les contrôles.

Pourquoi la déclaration INPI est indispensable ?

La déclaration INPI officialise l’existence de votre activité en meublé en attribuant un identifiant unique. Cette immatriculation remplace les anciens formulaires papier et permet à l’administration fiscale de rattacher correctement l’activité déclarée aux revenus BIC.

Sans cela, l’administration peut considérer que votre activité n’a pas été déclarée correctement. Plusieurs situations à risque ont déjà été observées :

• impossibilité de choisir librement son régime (micro-BIC ou réel) car l’activité n’est pas enregistrée ;
• incohérences entre la déclaration de revenus et les informations administratives, source de contrôles ;
• risque de voir l’activité requalifiée ou imposée selon un régime moins avantageux ;
• difficultés lors d’un changement de régime, d’un passage en LMP ou d’une cession du bien.

Concrètement, un bailleur qui oublie l’INPI peut perdre l’abattement du micro-BIC ou être imposé par défaut au réel, sans optimisation possible. Un oubli anodin… qui peut coûter plusieurs centaines d’euros chaque année.

Pourquoi ce rappel devient urgent en 2026 ?

Jusqu’ici, l’oubli de l’immatriculation passait souvent inaperçu, car les administrations n’échangeaient pas systématiquement leurs données. Ce ne sera plus le cas. Dès 2026, les fichiers INPI et fiscaux seront croisés automatiquement.

Les bailleurs non déclarés apparaîtront immédiatement comme “activités manquantes”, ce qui facilitera les redressements ou les régularisations forcées.

La bonne nouvelle, c’est que la démarche reste très simple :

• créer ou mettre à jour l’immatriculation de l’activité sur le portail INPI ;
• vérifier la cohérence avec la déclaration fiscale (micro-BIC ou réel) ;
• conserver l’attestation, utile en cas de contrôle ou pour toute modification future.

Dans un contexte où la location meublée est de plus en plus surveillée, cette formalité constitue désormais une étape essentielle pour sécuriser ses loyers et éviter une mauvaise surprise au moment de déclarer ses revenus 2026.