Le règlement de copropriété d'un immeuble : fonctionnement et utilité

Le règlement de copropriété est un acte obligatoire dans une copropriété. Il est rédigé par un notaire, généralement lors de la division de l'immeuble en lots. 

Il définit les règles de vie dans la copropriété et les conditions de gestion administrative. Il fixe aussi les droits et les obligations des occupants. C'est une sorte de mode d'emploi de la copropriété.

Les copropriétaires et les locataires doivent se conformer strictement aux règles édictées par le règlement de copropriété. C'est le syndic qui veille à ce qu'il soit respecté.

Il est remis à l'acquéreur lors de son acquisition et au locataire lors de son installation dans l'appartement.

Par ailleurs, une copie peut être réclamée au syndic, ou au service de la publicité foncière. Le coût de l'exemplaire sera à votre charge dans les deux cas.
Il est aussi possible de consulter le règlement de copropriété en ligne, sur l'extranet sécurisé du syndic (connexion avec votre identifiant personnel).

Le règlement de copropriété est un document obligatoire. Il est rédigé par un notaire, et publié au service de la publicité foncière. 
Il est opposable aux tiers.

Le règlement intérieur de copropriété est un document facultatif. Il est rédigé par le syndic. Il reprend et complète certaines règles de fonctionnement dans l'immeuble. Il fixe les rapports entre les voisins. Les règles du règlement intérieur peuvent concerner :

• L'utilisation des aires de jeux ;
• Les animaux domestiques ;
• Le bruit et les nuisances sonores ;
• Le stationnement des véhicules ;
• etc.

Il n'a aucune valeur juridique, sauf s'il reprend textuellement une clause du règlement de copropriété.
Il est souvent affiché dans le hall d'entrée de l'immeuble.

Le règlement de copropriété fixe les règles et conditions suivantes :

Les règles de vie au sein de la copropriété

• Il fixe les autorisations et les interdictions : jours et horaires tolérés pour les travaux, interdiction d'étendre du linge aux fenêtres… 
• Il impose les conditions d'utilisation des parties communes de l'immeuble ;
• Il détermine la destination des lots (habitation, professionnelle, commerciale).

Les règles de gestion de la copropriété

• Il fixe le nombre autorisé de membres au conseil syndical ;
• Il impose les conditions de convocation à l'assemblée générale de copropriété ;
• Il précise les conditions de gestion des parties communes ;
• Il définit le mode de calcul des tantièmes de parties communes et la répartition des charges de copropriété (obligatoire depuis le 31 décembre 2002). Ce calcul est basé sur les renseignements fournis par l'état descriptif de division (compris ou non dans le règlement de copropriété).

Le syndic doit veiller au bon fonctionnement de l'immeuble et au respect des conditions imposées par le règlement de copropriété. Ce dernier s'applique aux copropriétaires et à leurs locataires.

Si vous constatez une infraction au règlement de copropriété, vous pouvez en informer le syndic (par exemple, si le véhicule de votre voisin est garé sur votre parking privatif, ou si vous observez un mauvais usage du local à vélos).

Dès qu'il a connaissance du désordre, le syndic adresse au copropriétaire ou au locataire une mise en demeure de faire cesser ces agissements. Il peut aussi demander l'intervention d'un commissaire de justice afin de faire constater les faits.

Si votre locataire est à l'origine des désordres, il vous appartient, en votre qualité de bailleur, d'intervenir afin que l'ordre soit rétabli. Vous devez lui adresser une lettre recommandée avec avis de réception pour l'inviter à cesser les nuisances.

Le vote en assemblée générale de copropriété

Les copropriétaires peuvent décider de modifier le règlement de copropriété de leur immeuble. Toutes les modifications doivent faire l'objet d'un vote en assemblée générale des copropriétaires. Les conditions de vote sont différentes selon la nature de la modification. 

Modification pour mise à jour

Le règlement de copropriété doit être conforme avec la règlementation en vigueur. Il doit donc parfois faire l'objet d'une mise à jour. Celle-ci est de la responsabilité du syndic.

La mise en conformité est adoptée à la majorité simple de l'article 24, c'est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Nouvelle répartition des charges

Il peut être nécessaire de modifier la répartition des charges inscrite dans le règlement de copropriété dans plusieurs situations, notamment :

• Lors de travaux dans la copropriété. La décision est prise à la même majorité que celle à laquelle les travaux ont été votés ;
• En cas d'achat d'une partie privative. La décision est prise à la même majorité que celle à laquelle l'acquisition a été votée ;
• En cas de vente d'une partie commune. La décision est prise à la même majorité que celle à laquelle la vente a été votée ;
• Lorsqu'il y a un changement d'usage d'une partie privative. La décision est prise à la majorité absolue de l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, absents ou représentés.

Modification de la destination de l'immeuble

Les copropriétaires peuvent décider de changer l'usage des parties privatives ou communes de l'immeuble collectif ou individuel. Il peut, par exemple, être décidé d'autoriser les activités professionnelles dans la copropriété ou l'exercice d'une activité commerciale dans un lot à usage d'habitation.

La décision doit être prise à l'unanimité de l'article 26, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Modification d'utilisation des parties communes

Les copropriétaires peuvent décider de changer l'affectation d'une partie commune. Ils peuvent, par exemple, décider de transformer la loge du gardien en local à vélos.

La décision doit être prise à la double majorité de l'article 26, c'est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.

Le délai de contestation

Lorsque la résolution autorisant la modification du règlement de copropriété n'a pas été votée par tous les copropriétaires (certains étant absents ou non représentés), il convient de respecter un délai de contestation avant la signature de l'acte modificatif chez le notaire.

Ce délai d'une durée de 2 mois commence à courir à la date de réception du procès-verbal de l'assemblée générale par tous les copropriétaires. 

La signature et la publication de l'acte modificatif 

Dès que le délai de contestation a été purgé, si aucun copropriétaire ne se manifeste, l'acte modificatif au règlement de copropriété est reçu par un notaire. 

Le modificatif fait l'objet d'une publication auprès des services de la publicité foncière.

Lorsque l'acte est publié, il est opposable aux copropriétaires, à leurs locataires, mais aussi aux futurs acquéreurs.