L’actualité de la Gestion Locative résumée (Mai 2026)

Le gouvernement envisage une nouvelle réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) qui pourrait changer la situation de nombreux propriétaires-bailleurs. Après plusieurs modifications déjà mises en place depuis 2021, l’exécutif veut encore revoir le calcul appliqué aux logements chauffés à l’électricité. Résultat : des centaines de milliers de biens sortiront des classes F et G sans travaux de rénovation.

Un nouveau changement de calcul du DPE envisagé

Le changement concerne le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire, un paramètre central dans le calcul du DPE. Plus ce coefficient est élevé, plus les logements chauffés à l’électricité sont pénalisés.

Longtemps fixé à 2,58, il a déjà été abaissé à 2,3 en 2021 puis à 1,9 depuis janvier 2026. Le gouvernement envisage désormais une nouvelle baisse vers 1,7.

Selon Bercy, les précédentes réformes ont déjà permis à environ 850 000 logements de sortir du statut de passoire thermique. D’après une étude de la start-up Krno, un passage à 1,7 relancerait 382 000 logements supplémentaires.

Des milliers de bailleurs pourraient éviter l’interdiction de louer

Cette réforme vise surtout à soulager les propriétaires de petits logements chauffés à l’électricité. Les studios, chambres de bonne ou logements situés sous les toits étaient jusqu’ici fortement pénalisés par le calcul du DPE, notamment dans les immeubles anciens.

Pour certains bailleurs, ce reclassement leur permettrait d’éviter des travaux énergétiques coûteux ou une interdiction de louer liée aux nouvelles règles sur les passoires thermiques.

Plusieurs professionnels de l’immobilier soutiennent cette évolution, estimant que certains logements électriques étaient injustement classés F ou G malgré une consommation parfois modérée.

Une réforme qui suscite aussi des critiques

Cette nouvelle évolution du DPE ne fait toutefois pas l’unanimité. Plusieurs experts dénoncent un “reclassement sur le papier”, sans amélioration réelle du confort thermique du logement.

En pratique, un bien pourrait sortir des catégories F ou G alors que les factures d’énergie du locataire resteraient identiques. Autre conséquence importante : la sortie du statut de passoire thermique permettrait également de remettre fin au gel des loyers appliqué à ces logements.

Certains spécialistes craignent aussi que ces changements successifs découragent les propriétaires d’engager des travaux de rénovation, dans l’attente de nouvelles évolutions réglementaires.

Le gouvernement veut aussi restaurer la confiance dans le DPE

En parallèle, l’exécutif cherche à rassurer autour de la fiabilité des diagnostics immobiliers. Selon une étude relayée lors les Assises du DPE, près de 1,3 million de logements auraient bénéficié d’un DPE surestimé.

Face aux critiques, le gouvernement prévoit une charte de déontologie pour les diagnostiqueurs immobiliers, ainsi qu’un renforcement des contrôles. L’objectif affiché est de fiabiliser le DPE et de restaurer la confiance des propriétaires comme des locataires.

Le futur statut du bailleur privé semble enfin se préciser. Après plusieurs mois de blocages et de réécritures, le nouveau dispositif fiscal destiné à relancer l’investissement locatif dans l’ancien avance vers une adoption avant l’été.

Un dispositif plusieurs fois retardé depuis la loi de finances 2026

Pour rappel, le projet devait initialement voir le jour dans la loi de finances 2026. Le gouvernement promettait alors un “beau statut du bailleur privé”, avec des avantages fiscaux pour encourager l’investissement locatif, notamment dans l’ancien.

Mais le texte a rapidement connu un parcours chaotique. Les premières versions prévoyaient des conditions de rénovation jugées irréalistes par la profession, avec une obligation de réaliser 30 % de travaux et d’atteindre les classes A ou B du DPE, un objectif souvent impossible à atteindre en copropriété ancienne.

Face aux critiques, le gouvernement s’était engagé à revoir sa copie rapidement.

Une version plus souple du dispositif 

C’est finalement une proposition de loi portée récente qui pourrait débloquer le dossier. Le texte a déjà été adopté en commission des affaires économiques à l’Assemblée nationale le 20 mai.

Cette nouvelle version assouplit nettement les conditions imposées aux investisseurs. Les travaux représentent désormais 20 % du prix du bien, contre 30 % auparavant.

Le texte prévoit également des objectifs énergétiques plus accessibles :

• deux sauts de classe au DPE pour les logements classés F ou G ;
• un seul saut de classe pour les autres logements.

Des critères jugés beaucoup plus réalistes pour les bailleurs qui investissent dans l’ancien.

Une adoption possible avant l’été

D’après plusieurs observateurs du secteur, le texte entre dans sa dernière ligne droite parlementaire. Le Sénat ne devrait pas modifier en profondeur le texte, ce qui permettrait une entrée en vigueur du dispositif avant l’été.

Pour les investisseurs, cette réforme cherche à relancer certains projets mis en pause ces derniers mois en raison du flou réglementaire. L’objectif du gouvernement est clair : encourager les bailleurs à remettre des logements sur le marché locatif tout en finançant des travaux de rénovation.

Le dispositif vise à soutenir un marché immobilier fragilisé par la hausse des taux, les contraintes liées au DPE et le recul de l’investissement locatif.

Un enjeu important pour le marché locatif

Cette réforme est particulièrement attendue dans les zones où l’offre locative continue de se réduire. Pour de nombreux professionnels, le futur statut du bailleur privé représente un levier important pour relancer l’investissement dans l’ancien sans imposer des contraintes jugées excessives.

Le gouvernement cherche ainsi à trouver un équilibre entre rénovation énergétique et maintien de l’offre locative, alors que de nombreux propriétaires ont préféré vendre ou suspendre leurs projets ces derniers mois.

Si le texte est définitivement adopté avant l’été, il pourrait devenir l’une des principales mesures de soutien aux bailleurs depuis plusieurs années.

Entre zones tendues, encadrement des loyers et contraintes liées au DPE, la liberté de fixation des loyers est aujourd’hui fortement encadrée pour les propriétaires-bailleurs. Contrairement à une idée encore répandue, un propriétaire ne peut pas toujours augmenter librement le loyer, notamment entre deux locations.

La hausse des loyers est strictement encadrée dans de nombreux cas

En théorie, la loi permet au propriétaire de fixer librement le loyer lors de la première mise en location, sauf exceptions ci-dessous. Mais dès la relocation ou en cours de bail, plusieurs mécanismes viennent limiter cette liberté.

Dans les zones dites “tendues”, qui regroupent environ 1 430 communes, le loyer ne peut en principe pas augmenter entre deux locataires lorsque le logement est reloué depuis moins de 18 mois, sauf exceptions.

Exemple : un appartement loué 750 € en 2024 ne peut pas être reloué 820 € en 2026 dans une zone tendue, sauf travaux importants ou sous-évaluation du loyer précédent.

Dans certaines grandes villes comme Paris, Lyon ou Montpellier, l’encadrement des loyers s’ajoute à ces règles. Le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé par arrêté préfectoral.

Exemple : un logement dont le loyer de référence majoré est fixé à 900 € ne peut pas être loué 980 €, même si le marché local le permet.

En cours de bail, la hausse annuelle reste également limitée. Dans la majorité des cas, le propriétaire ne peut appliquer qu’une révision indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL), à condition qu’une clause de révision figure dans le contrat de location.

Les hausses sont possibles mais sous conditions précises

Certaines situations permettent malgré tout une augmentation plus importante du loyer.

C’est notamment le cas si :

• le loyer précédent est jugé sous-évalué par rapport au marché (écart souvent supérieur à 10 à 20 %) ;
• des travaux d’amélioration ont été réalisés (par exemple 10 000 € de rénovation énergétique sur un bien loué 600 €) ;
• ou si le logement est remis en location après une longue période sans occupant.

Dans ces cas, l’augmentation reste toutefois encadrée et doit être justifiée.

Les passoires thermiques restent un cas particulier

Autre limite importante à rappeler : les logements classés F ou G au DPE. Même si, comme évoqué dans l’actualité d’Avril, certaines évolutions pourraient permettre à davantage de logements de revenir sur le marché locatif, ces biens restent soumis à un gel des loyers.

Concrètement, un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenter, même en cas de relocation ou de révision annuelle, tant qu’il n’a pas été rénové.

Exemple : un studio classé F loué 550 € ne peut pas être reloué 600 €, même si le marché local le justifie, tant qu’il n’a pas été rénové et reclassé.

Dans les faits, la liberté du propriétaire reste surtout théorique dans de nombreuses zones, et dépend fortement du type de bien, de sa performance énergétique et de son historique locatif.

Le dispositif d’encadrement des loyers, en place dans plusieurs grandes villes françaises depuis 2019, arrive à une étape clé. Son expérimentation, prévue par la loi ELAN, doit prendre fin le 23 novembre 2026. Et à l’approche de cette échéance, son avenir apparaît de plus en plus incertain.

Un dispositif encore en phase d’expérimentation

Mis en place dans les zones tendues, l’encadrement des loyers vise à limiter les montants pratiqués par les propriétaires lors de la mise en location. Le principe repose sur un loyer de référence fixé localement, avec un plafond à ne pas dépasser.

Ce mécanisme concerne aujourd’hui plusieurs grandes agglomérations comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux ou encore certaines communes du Pays basque et de la métropole grenobloise.

Initialement prévu pour s’achever en 2023, le dispositif avait été prolongé jusqu’en novembre 2026 afin d’en évaluer les effets.

Un bilan très débattu et des résultats contrastés

L’efficacité réelle de l’encadrement des loyers divise fortement les acteurs du logement.

D’un côté, l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) estime que le dispositif a permis de réduire les loyers d’environ 5 % à Paris depuis 2019, soit près de 81 € d’économie mensuelle pour les locataires selon son étude publiée en avril 2026. L’Apur considère que l’effet serait comparable dans plusieurs villes concernées par l’expérimentation, comme Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier.

À l’inverse, l’observatoire Clameur juge l’impact du dispositif beaucoup plus limité. Son président estime que les loyers ont peu évolué dans certaines villes encadrées : stabilité à Lille, légère hausse à Lyon et baisse limitée d’environ 1 % à Bordeaux et Montpellier.

Au-delà des chiffres, Clameur considère surtout que l’encadrement des loyers modifie le comportement des bailleurs : certains préfèrent vendre leur logement ou basculer vers la location touristique meublée plutôt que de rester sur le marché locatif classique.

Une possible fin du dispositif après 2026

L’avenir de l’encadrement des loyers apparaît de plus en plus fragilisé à l’approche de la fin de l’expérimentation prévue en novembre 2026.

En effet, plusieurs rapports d’évaluation remettent en question l’efficacité réelle de l’encadrement des loyers, ainsi que sa capacité à cibler les ménages les plus modestes.

En parallèle, plusieurs maires de grandes villes défendent au contraire une prolongation du mécanisme afin de conserver un outil de régulation dans les zones tendues.

Une proposition de loi visant à pérenniser l’encadrement des loyers a bien été déposée à l’Assemblée nationale, mais son adoption reste incertaine dans un calendrier parlementaire déjà très chargé.

Même sans encadrement, des règles continueront de s’appliquer

En cas de fin du dispositif, les loyers ne redeviendraient pas totalement libres pour autant.

En zone tendue, les règles de relocation continueraient de s’appliquer : le loyer d’un nouveau locataire doit en principe rester proche de celui du précédent occupant, sauf exceptions (travaux importants, sous-évaluation du loyer ou longue période de vacance).

De plus, la révision annuelle des loyers resterait strictement liée à l’indice de référence des loyers (IRL), qui encadre déjà les hausses en cours de bail sur l’ensemble du territoire.

Un enjeu central pour le marché locatif

Entre tensions sur l’offre de logements, critiques des propriétaires et attentes des locataires, l’encadrement des loyers reste un sujet hautement politique.

Sa possible disparition ou transformation après 2026 pourrait redéfinir une partie des équilibres du marché locatif dans les grandes villes, alors même que la pression sur l’offre de logements reste élevée dans de nombreux territoires.

La hausse des impayés de loyer inquiète de plus en plus les propriétaires-bailleurs. Même si les cas restent minoritaires, ils peuvent rapidement devenir très lourds à gérer en raison de procédures longues et complexes. Entre assurances, aides publiques et actions juridiques, plusieurs dispositifs existent pour limiter les risques et récupérer les sommes dues.

Des impayés encore rares mais très lourds à gérer

Les impayés de loyer restent relativement limités, estimés entre 1 % et 4 % des baux en cours en France. Mais pour les bailleurs concernés, les conséquences sont souvent importantes : perte de revenus, frais juridiques et impossibilité de relouer rapidement le logement.

Dans de nombreux cas, une procédure complète peut durer en moyenne jusqu’à 24 mois avant de permettre la libération effective du logement, selon les professionnels du secteur.

Une procédure de recouvrement longue et encadrée

Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer, le propriétaire doit engager une procédure de recouvrement strictement encadrée : 

1. commandement de payer délivré par un commissaire de justice ;
2. mise en demeure du locataire ;
3. saisine du tribunal ;
4. décision de justice ;
5. puis, si nécessaire, expulsion.

Chaque étape prend plusieurs mois, d’autant plus que les tribunaux sont souvent saturés. La loi du 27 juillet 2023 a toutefois réduit certains délais procéduraux, sans supprimer la durée incompressible liée aux démarches judiciaires.

Les aides au logement peuvent être mobilisées en cas d’impayé

En cas de défaut de paiement, une solution existe pour limiter les pertes : la mobilisation des aides au logement.

Lorsque le locataire perçoit une APL, une ALF ou une ALS, le bailleur peut signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA. Dans certaines conditions, ces aides peuvent alors être versées directement au propriétaire, notamment lorsqu’un plan d’apurement est mis en place entre les parties.

Un décret récent doit également accélérer ces démarches. À partir de 2027, un impayé pourra être reconnu dès lors que la dette dépasse 450 euros ou après trois mois consécutifs de non-paiement, facilitant ainsi le déclenchement du versement direct des aides au bailleur.

Des outils pour sécuriser la location en amont

Face au risque d’impayés, plusieurs dispositifs permettent aussi de sécuriser la relation locative dès la signature du bail.

La garantie Visale, par exemple, peut couvrir les loyers impayés pour certains profils de locataires. Les assurances loyers impayés (GLI) restent également largement utilisées par les bailleurs pour limiter leur risque financier.

De plus en plus de propriétaires s’appuient aussi sur des outils de gestion locative comme BailFacile afin de centraliser le suivi des loyers, éditer les relances conformes, gérer les documents obligatoires et sécuriser l’ensemble de la gestion du bail.

Dans la pratique, ces solutions permettent souvent de limiter l’impact financier d’un défaut de paiement, même si elles ne remplacent pas les procédures de recouvrement en cas de litige prolongé.