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Comment annuler correctement un bail non signé ?

Annuler un bail non signé

SOMMAIRE

  • Validité d'un bail non signé
  • Promesse de location
  • Procédure d'annulation
  • Refus de signature
  • Procédure pour chaque partie
  • Contenu d'un bail valide
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Avant de louer, il faut visiter plusieurs lieux et monter un dossier pour signer un bail.

Un bail non signé n'a pas de valeur légale, même s'il y a accord oral ou écrit.

Une promesse de location peut être utilisée pour réserver un bien avant la signature du bail.

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En tant que futur locataire, quand on recherche une location à titre de résidence principale, on visite généralement plusieurs appartements ou maisons. Et lorsqu’on décide de retenir un bien, il faut souvent aller vite : annoncer son souhait de louer le logement au propriétaire bailleur, monter le dossier… jusqu’à la signature du bail de location

Toutefois, est-il possible de se rétracter après avoir confirmé son désir de louer ? À l’inverse, y a-t-il une solution juridique pour « réserver » le bien en attendant de signer le bail ? Et en tant que bailleur, peut-on revenir sur son accord et annuler un bail non signé ? BailFacile vous donne les clés pour comprendre et éviter les erreurs.

Un bail non signé est-il valable ?

En théorie, tant que le propriétaire bailleur et le futur locataire n’ont pas signé un bail de location, aucune partie n’est engagée vis-à-vis de l’autre et la location n’a pas d’existence. Peu importe si l’une ou l’autre des parties a donné son accord pour louer le bien à l’oral, par mail ou par SMS… c’est la signature d’un bail qui fait office de contrat juridiquement valable.

Qu’en est-il du bail verbal ?

Contrairement à de nombreux pays où les baux verbaux sont clairement considérés comme illégaux ou non-exécutoires, un bail verbal reste légal en France, mais soulève toujours de vives discussions. Légalement, il n’est pas obligatoire d’écrire et de signer un bail de location, qui peut se conclure à l’oral entre un propriétaire et son locataire. La justice peut ainsi reconnaître un contrat « de fait » (versement d’un loyer régulier depuis plusieurs mois notamment). 

Très peu utilisé, le bail verbal de location s’apparente à un accord conclu verbalement entre un propriétaire bailleur et un locataire, sans rédaction d’un document écrit formel. Les termes et conditions de la location sont donc convenus à l’oral. C’est une option fortement déconseillée, car un bail non écrit et non signé peut conduire à des conflits importants entre les parties. 

Il est préférable de signer un bail écrit (un bail sous seing privé peut alors être une option) avant de prendre possession d'un logement en location, pour définir clairement les droits et les obligations de chaque partie, spécifier toutes les informations propres au bien en lui-même ainsi que les caractéristiques du bail (durée, montant du loyer, dépôt de garantie, entretien, etc.), et indiquer les conditions (préavis de départ, lettre de congé, demander réparation en cas de dégradations, etc.). 

Le bail écrit offre une protection juridique pour le locataire comme pour le propriétaire en cas de litige, alors qu’un bail verbal ne permet pas de prouver les termes exacts de la location. Depuis la loi Alur de mars 2014, un contrat type de location d’habitation à titre de résidence principale a été mis en place et permet de ne rien oublier pour être conforme à la réglementation.

Bail non signé : qu’est-ce qu’une promesse de location ?

Une promesse de location, appelée aussi « contrat préliminaire de location » ou « contrat de réservation » est un document juridique qui liste les termes et les conditions de la location envisagée (durée du bail, montant du loyer, dépôt de garantie, obligations des parties, etc.) et qui doit être signée par le propriétaire bailleur et le locataire pour être valable. 

C’est un véritable engagement pour la location d'un bien immobilier, qui ne remplace pas un bail d'habitation, mais donne la possibilité de réserver un bien immobilier avant la signature définitive du contrat de location. Même si le bail est non signé, une promesse de location peut être utilisée comme preuve en cas de litige.

Peut-on se rétracter après la signature d'une promesse de location ?

Selon la rédaction du document, la promesse de location contient parfois des dispositions spécifiques qui autorisent un délai de rétractation aux signataires, permettant ainsi à l'une des parties d’annuler l'accord sans pénalité. D’autres clauses peuvent également imposer une résiliation de la promesse de location si une ou plusieurs conditions ne sont pas remplies.

Que faire pour annuler un bail non signé ?

Comme nous l’avons vu, un bail non signé par les parties n'a pas encore été formalisé et n’a donc pas de valeur juridique (attention cependant aux impacts liés à la signature d’une promesse de location). Par conséquent, il n'y a pas besoin de l'annuler à proprement dit. 

Toutefois, il est préférable de contacter le bailleur au plus vite pour lui signifier votre changement d’avis. Un appel téléphonique suffit généralement, mais vous pouvez aussi envoyer un courrier recommandé stipulant l’annulation du bail et rappelant qu’un contrat non signé ne vous engage pas.

Si le locataire décède ou abandonne son logement, il est possible sous certaines conditions d'organiser une reprise de bail par un proche du locataire.

Annulation d’un bail non signé : comment récupérer les frais déjà payés ?

Il arrive parfois que les propriétaires bailleurs ou les agences immobilières réclament, avant la signature du bail, un chèque de réservation, le versement du dépôt de garantie, ou le paiement des frais d’agence, dans le but de « bloquer » le futur locataire et éviter les désistements. Cette pratique est illégale, aucun paiement ne peut être réclamé à un candidat à la location avant la signature du bail. 

Qu’il s’agisse du dépôt de garantie ou des honoraires d’un agent immobilier, ils sont généralement réglés en même temps que la signature du bail, et ce, même si la date d’effet est ultérieure (donc parfois avant la remise des clés ou l’état des lieux d’entrée). 

Malgré tout, si le locataire a remis un chèque ou a effectué un paiement par virement ou espèces avant de signer le contrat de location et qu’il ne souhaite plus louer le logement, il convient de demander au bailleur le remboursement immédiat des frais et sommes versées, dès l'annulation du bail.

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Puis-je refuser de signer un bail ?

En principe, d’un point de vue juridique, tant que vous n'avez pas signé le bail de location, vous n’êtes pas engagé à suivre les termes et conditions du contrat auprès de l’autre partie, et ce, même si vous aviez donné votre accord à l’oral. Cependant, si vous vous engagez à louer le bien par la signature d’un document préliminaire (comme une promesse de location), vous pouvez être tenu de respecter votre engagement… au juge d’en décider.

Quelles raisons justifient de ne pas signer un bail de location ?

Plusieurs raisons peuvent pousser un locataire (ou plus rarement un propriétaire bailleur) à refuser de signer un bail de location. Pour ne citer que quelques exemples :

  • Les conditions du bail ne correspondent pas à vos attentes (loyer trop élevé, charges locatives excessives, vous préféreriez un bail de location de courte durée, etc.) ;
  • La localisation du logement ne convient pas à vos souhaits (quartier bruyant, trop éloigné de votre lieu de travail, insécurité, etc.) ;
  • Le bailleur refuse de faire visiter le bien avant la signature du bail, il a une mauvaise réputation, il ne semble pas fiable, ou il demande de fournir des informations personnelles non autorisées (religion, orientation sexuelle, origines ethniques, activité politique, etc.) ;
  • Le logement nécessite des réparations trop importantes, ou pire, il est insalubre ou dangereux ;
  • Le règlement de copropriété est trop contraignant ou interdit une activité (barbecue, plantations sur les balcons, etc.) dont vous ne voulez pas vous passer ;
  • Vous avez des doutes sur la conformité du bail ou sur la validité de certaines clauses.

Signer ou non un bail de location est une décision importante, c’est pourquoi il est primordial de prendre le temps de lire tous les documents, de comprendre toutes les clauses et leurs implications juridiques. L’étude de vos besoins et attentes est une étape préalable à ne pas négliger pour faire le bon choix. Si vous avez des doutes, n'hésitez pas à en parler à votre entourage ou à des professionnels de l’immobilier ou du droit qui pourront vous accompagner avant de signer.

Par ailleurs, sachez que même si le locataire est un proche du propriétaire, il est lui possible de louer à un membre de sa famille mais il est toujours nécessaire de signer un contrat de location.

Locataire, propriétaire : est-ce plus difficile d’annuler un bail signé ?

S’il est assez facile de se rétracter avant la signature d’un contrat de location, il est presque impossible d’annuler un bail déjà signé, sauf pour des motifs graves : vice caché, fausses déclarations, nullité du bail à cause de la présence de clauses interdites, incapacité de contracter d’un signataire (personne mineure non émancipée, adulte sous tutelle sans accord du juge, etc.). 

En dehors de ces cas exceptionnels, comme il n’y a aucun délai de rétraction légal après la signature d’un bail, le locataire qui souhaite rompre le contrat doit poser son congé et effectuer le délai de préavis prévu dans le bail, tout en continuant à payer le loyer et les charges jusqu’à la date de résiliation effective. Du coté du propriétaire, il faut utiliser uniquement l’un des motifs de résiliation légaux (revente ou reprise du bien, motifs légitimes et sérieux) et respecter les délais de préavis de congé. 

Il est donc très important de prendre le temps de réflexion nécessaire avant de signer un contrat de location pour éviter le processus d’annulation d’un bail signé, bien plus lourd et coûteux.

Que doit contenir un bail de location pour être valable ?

Les informations qui doivent figurer dans le bail pour signer

  • Désignation des parties : identité (Nom, prénom et adresse) du propriétaire bailleur et du ou des locataires s’il s’agit d’une colocation à bail unique ;
  • Description du bien loué : type de logement (studio, appartement, maison, etc.), nombre de pièces et surface, détail des espaces privatifs et communs (terrasse, jardin, parking, cave, etc.), liste des meubles pour une location meublée, mode de chauffage et de production d'eau chaude, liste éventuelle des travaux effectués dans les 6 derniers mois, destination du bien immobilier (résidence principale seulement, résidence principale et lieu de travail ou activité commerciale exclusive avec signature d’un bail commercial) ;
  • Durée du contrat (3 ans en location vide, 1 an en location meublée, 9 mois pour un bail étudiant, entre 1 et 10 mois pour un bail mobilité et jusqu'à 99 ans dans le cadre d'un bail emphytéotique) et date de prise d’effet (la date exacte d’entrée dans les lieux) ;
  • Montant du loyer et des charges locatives récupérables, date de paiement, modalités de paiement (virement bancaire, chèque ou espèces jusqu’à 1 000 €), modalités de révision du loyer, montant du loyer du précédent locataire si ce dernier a quitté le logement depuis moins de 18 mois ;
  • Montant du dépôt de garantie, plafonné par la loi à 1 mois de loyer hors charges maximum en location non meublée et 2 mois de loyer hors charges maximum en location meublée ;
  • Information sur les frais d’agence : si un propriétaire mandate une agence immobilière pour rechercher des locataires et gérer son bien, le bail doit obligatoirement préciser la répartition des honoraires du mandataire.

Les documents à annexer au bail de location

Avant de le signer, plusieurs annexes obligatoires doivent être jointes au contrat de location :

  • Le dossier de diagnostics techniques immobiliers (DDT), obligatoire pour louer (ou vendre) un bien, qui comprend plusieurs diagnostics spécifiques représentatifs de l’état du logement : performance énergétique (DPE), état des risques naturels, miniers ou technologiques (ERNMT), installation électrique et/ou gaz et amiante (logement avant 1er juillet 1997). Par défaut, ce dossier de plusieurs dizaines de pages est envoyé par mail au locataire (réception papier sur demande au bailleur) ;
  • La notice d'information (obligatoire) récapitulant les droits et devoirs que s’engagent à respecter le locataire et le propriétaire bailleur pendant la durée du bail de location ;
  • L'attestation d'assurance contre les risques locatifs. C’est une obligation pour le locataire, qui doit fournir un certificat d’assurance habitation pour couvrir les dommages causés (incendie, dégât des eaux, explosion, etc.). L’assurance doit être valide dès la date d’entrée dans le logement et jusqu’à la résiliation du bail ;
  • La liste des équipements d'accès aux technologies de l'information : fibre optique, câble TNT, etc. ;
  • La liste des charges récupérables si elle n’est pas déjà intégrée au bail (ménage et entretien des parties communes et espaces verts, petites réparations, taxe d’enlèvement des ordures, etc.).
  • L'état des lieux d’entrée. Même si ce n’est pas une obligation légale, il est vivement conseillé de réaliser un état des lieux d’entrée pour constater l’état du bien et des équipements au moment où le locataire entre dans le logement. C’est indispensable pour éviter des litiges à son départ, en réalisant un état des lieux de sortie.

De plus, dans certaines situations, il convient d’ajouter des documents facultatifs au contrat de location :

  • L’acte de cautionnement. À ne pas confondre avec le dépôt de garantie, la caution désigne la personne qui se porte garante du paiement des loyers en cas de défaillance du locataire. La présence d’une caution n’est pas obligatoire ;
  • La grille de vétusté, qui permet d'estimer et de répartir les réparations qui incombent au propriétaire comme les détériorations liées à l’usage normal des matériaux (peinture, sols…) ou des équipements (sanitaires, placards, robinets…), et celles qui échoient au locataire, dues à des dégradations (volontaires ou involontaires). Une grille de vétusté peut grandement simplifier les relations entre propriétaire bailleur et locataire ;
  • Le règlement de copropriété si le logement est concerné ;
  • La convention ANAH si le bailleur s'engage à louer son bien à des ménages à faibles ressources.

Les clauses spécifiques au contrat

Généralement, un bail contient plusieurs clauses particulières. La plupart du temps, celles-ci sont légales (dites résolutoires) comme le droit de résilier le contrat à tout moment en cas de non-respect des obligations (impayés de loyer, défaut d'assurance habitation, troubles du voisinage, etc.), mais il arrive parfois de trouver des clauses abusives. 

On peut citer, par exemple, l’obligation de paiement du loyer par prélèvement, un montant du dépôt de garantie au-dessus du plafond légal, des quittances de loyer payantes (alors qu’elles doivent être fournies gratuitement sur simple demande du locataire), ou encore l’interdiction pour le locataire d'héberger d’autres personnes chez lui. Ces clauses sont illégales et sont réputées non écrites devant les tribunaux.

FAQ

Est-il obligatoire de signer un bail de location ?

Pour s’assurer que les termes et conditions de la location sont bien définis et compris de la même façon par le propriétaire bailleur et le locataire, il est obligatoire de rédiger et de signer un contrat de location. Un bail non signé n’a aucune valeur juridique et n’engage pas les parties.

Puis-je me rétracter et annuler un bail non signé ?

Un bail non signé n'est pas considéré comme valable, même en cas d’accord par oral, par mail ou par SMS. Pour annuler un bail non signé, il suffit donc de prévenir le propriétaire bailleur de votre décision. En cas de tensions, il est préférable de signifier votre intention de ne pas louer le bien par écrit pour prouver la demande d'annulation. Enfin, n’oubliez pas de réclamer la restitution immédiate des sommes déjà versées (même si, légalement, aucuns frais ne sont dus avant signature du bail).

Quel est le délai de rétractation d’un bail de location ?

Aucun délai de rétraction après signature d’un bail n’est prévu par la Loi. Pour résilier le bail, le locataire (tout comme le propriétaire bailleur) doit déposer un congé et respecter le délai de préavis légal. Seuls des motifs graves (vice caché, fausses déclarations, nuisances, etc.) permettent d’annuler un contrat de location signé. À l’inverse, tant que le bail n’est pas signé, il n’a pas de valeur juridique et n’engage pas les parties, il peut donc être annulé.

Peut-on récupérer les frais engagés après l’annulation d’un bail non signé ?

Légalement, aucun paiement (chèque de réservation, dépôt de garantie, premier mois de loyer, frais d’agence…) ne peut être réclamé au locataire tant que le bail n’a pas été signé. En cas de désistement, les sommes versées doivent être intégralement remboursées.

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