Quel délai de préavis pour résilier un bail de location ?

Le locataire d’un logement peut résilier le contrat de location à tout moment et sans fournir de motif. 

Il est toutefois tenu de respecter une procédure particulière lorsqu’il en informe le propriétaire afin que le congé soit valable : 

• Donner congé au propriétaire : lorsqu’un locataire souhaite quitter définitivement le logement qu’il loue, il doit ainsi donner congé au bailleur grâce à une dédite de location afin de lui signifier sa date de sortie des lieux. Il doit notamment délivrer ce congé en respectant un délai de préavis qui varie selon que le logement est loué meublé ou vide. 
• Respecter le délai de préavis légal : le préavis en location permet au locataire de préparer son départ, tandis que pour le propriétaire, cela permet de trouver un autre locataire ou d’anticiper la sortie du locataire, avec les démarches que cela implique concernant notamment la réalisation de l'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie.

Mais alors que se passe-t-il en cas de départ du locataire sans préavis ni état des lieux ? Par exemple, un locataire est-il en droit de casser le bail pour cause d'humidité dans le logement ?

Qui rédige la lettre de préavis de départ ?

Pour résilier le contrat de location, il est nécessaire que tous les signataires du bail donnent congé au propriétaire. Dans le cas contraire, le contrat se poursuit avec les titulaires du bail qui n’auraient pas manifesté expressément leur volonté de quitter le logement. 

Selon les situations, l’auteur de la lettre de préavis en location ne sera pas le même : 

• Le locataire est célibataire ou occupe seul le logement : il est seul auteur de la lettre de congé ;
• Le locataire est marié ou pacsé : les deux époux ou partenaires de Pacs doivent signer la lettre de préavis ;
• Le logement est loué en colocation : pour résilier le bail, tous les colocataires doivent donner congé au propriétaire, qu’il contienne ou non une clause de solidarité ;
• Le locataire est en couple mais est seul titulaire du bail : le signataire du bail est seul tenu de délivrer le congé au propriétaire ;
• Les deux concubins sont titulaires du bail : la lettre de congé doit être signée conjointement par tous les signataires du bail. 
• En cas de décès du locataire, un proche rédige la lettre pour mettre fin au bail.

À qui envoyer la lettre de résiliation du bail ?

Le propriétaire du logement loué peut gérer lui-même son bien, ou mandater un tiers chargé de la gestion locative. Il est également possible que plusieurs personnes soient propriétaires du bien, ou encore qu’il fasse l’objet d’un démembrement de propriété. 

En bref, il existe une multitude de configurations possibles, ce qui peut constituer un véritable casse-tête pour le locataire pour savoir à qui envoyer la lettre. 

Le destinataire de la lettre de préavis en location ne sera ainsi pas le même selon les cas : 

• Le bailleur est un particulier seul propriétaire du bien : il s’agit de la situation la plus simple, la lettre devant être adressée à l’unique propriétaire du logement ;
• Le logement est détenu en indivision par plusieurs personnes : le locataire doit adresser une lettre de préavis à chaque copropriétaire du bien ;
• Le logement fait l’objet d’un démembrement de propriété, et il existe un nu-propriétaire et un usufruitier : la lettre de préavis en location doit être adressée à la personne ayant la jouissance du bien, c’est-à-dire l’usufruitier ;
• Le propriétaire du logement est une personne morale (entreprise, SCI…) : le locataire doit adresser le congé à la personne habilitée (représentant légal, chargé de location…) ;
• Le logement est géré par un mandataire (agence immobilière) : le congé doit être adressé au mandataire du propriétaire.

Le délai de préavis applicable à la location varie de 1 à 3 mois et dépend : 

• Du type de bail : s’il s’agit d’un préavis en location meublée ou d'un préavis en location non meublée ;
• De la localisation du bien : en location vide, la situation géographique du logement peut impacter la durée du préavis s'il se situe en zone tendue ;
• De la situation du locataire : le locataire d'un logement non meublé peut obtenir une réduction du préavis si sa situation le permet. 

Le propriétaire et le locataire peuvent s'accorder pour mettre en place un préavis réduit sous certaines conditions.

Le préavis en location vide 

En location vide, la loi impose au locataire de respecter un délai de préavis de 3 mois. 

Si le logement se situe en zone tendue, dans laquelle il est plus difficile de se loger, alors le locataire pourra bénéficier d’un délai de préavis d'un 1 mois sans justificatif.

Le locataire doit prouver que son logement se trouve bien en zone tendue pour bénéficier d'un préavis réduit. Il peut par exemple citer un texte officiel établissant la liste des villes concernées, comme le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

Le préavis en location meublée

La durée du préavis en location meublée est fixée à un mois, et ce même dans le cadre d'un d’un bail étudiant de 9 mois.

Néanmoins, pour un bail meublé, le locataire n’aura pas de justificatif à fournir dans la lettre de congé de son préavis. 

La loi précise que le point de départ du préavis est fixé à la date où le propriétaire prend connaissance du congé donné par le locataire. Si ce dernier lui envoie la lettre de résiliation du bail par voie postale, c'est donc la date de réception de la lettre qui sera prise en compte, et non la date d'expédition. 

Le délai de préavis commence à courir à partir du moment où : 

• Le propriétaire reçoit le préavis de location en recommandé avec accusé de réception ;
• Le propriétaire signe un récépissé pour une lettre remise en main propre ;
• Le propriétaire reçoit l’acte de signification du congé par voie d'huissier. 

Bien qu’aucune réglementation particulière n’encadre la rédaction de la lettre de résiliation du bail, le locataire doit s’assurer : 

• Que le congé remis au propriétaire comporte toutes les informations relatives à son départ pour éviter tout litige ;
• Que la lettre de préavis en location meublée ou vide lui parvienne à la date souhaitée pour qu’il puisse quitter le logement à la date prévue.

Contenu du congé

Il n’existe pas de réglementation précise établissant la liste des mentions obligatoires à inscrire dans la lettre de congé. 

Néanmoins, il convient d'y faire figurer quelques informations importantes telles que :

• La date de prise d’effet du congé du locataire : cette date est souvent fixée au dernier jour du délai de préavis sauf exception vue avec le propriétaire ;
• L’identité des titulaires du bail qui souhaitent mettre fin au contrat : tous les signataires du bail doivent être auteurs de la lettre au risque que le contrat de location se poursuive avec ceux qui ne l’ont pas signée. 

Le locataire n’est pas tenu de motiver son départ des lieux, sauf s’il souhaite bénéficier d’un préavis réduit. Afin que le congé soit valable, le locataire doit alors veiller à préciser le motif qui le concerne et à le justifier dans sa lettre de préavis en location vide. 

Forme du congé

Pour donner cette lettre au propriétaire, le locataire dispose de plusieurs options : 

• Lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Un acte réalisé par un huissier ; 
• Une remise en main propre de la lettre contre signature.

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Effet de la résiliation du contrat de location

Le locataire doit être certain de sa décision, car, une fois le document envoyé au propriétaire, il n’y a pas de possibilité de retour en arrière, sauf en cas d’accord avec le bailleur.

Lorsque le locataire donne sa lettre de préavis, il doit continuer de payer son loyer et ses charges jusqu'à la date de fin du bail. Il existe toutefois des exceptions à cette règle, si le locataire a trouvé un remplaçant immédiat et que le propriétaire est d’accord par exemple, ou en présence d'un habitat insalubre. 

La résiliation du bail de location par le propriétaire est uniquement possible en justifiant de certains motifs : 

• Reprise du logement pour y habiter ou pour y loger des proches ;
• Vente du logement dans le respect du droit de préemption du locataire ;
• Motifs légitimes et sérieux tenant à l’inexécution par le locataire des obligations qui lui incombent.

Il doit également respecter un délai de préavis de 6 mois avant la fin du bail.