Le loyer

Le loyer correspond au montant que le locataire verse au bailleur en contrepartie de la jouissance du logement loué. Le locataire est donc dans l’obligation contractuelle de régler cette somme au propriétaire tous les mois, par trimestre ou par an, selon l’accord entre les deux parties. Le propriétaire, quant à lui, n’est pas en droit d’imposer le mode de paiement à l’occupant du logement, ni d’augmenter le montant du loyer comme il le souhaite. Qui fixent alors toutes ces règles ? Cet article détaillera toutes les informations nécessaires concernant le loyer.

Le montant du loyer

De manière générale, le loyer d'un logement vide ou meublé est fixé librement par le propriétaire. Dans les villes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique : le loyer d'un logement loué est plafonné lors de sa remise en location et lors du renouvellement du bail. Depuis récemment, des règles spécifiques s'appliquent à Paris et Lille.

La détermination du montant du loyer

Cas 1 : Commune soumise à l’encadrement des loyers

Lors de la première mise en location 

Dans les communes situées en zone tendue, les loyers des logements vides ou meublés sont encadrés. Ne sont toutefois pas concernés les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-locations. 

Lors du renouvellement du bail

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer, en respectant une procédure précise.

Lors d’une nouvelle mise en location 

  • Après moins de 18 mois d'inoccupation : Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites :
    - Hausse limitée à l'IRL, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents,
    - Ou hausse spécifique après certains travaux,
    - Ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.
  • Après plus de 18 mois d'inoccupation : le loyer est librement fixé par le propriétaire.
Bon à savoir

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition qu'une clause inscrite dans le bail le prévoit.

Cas 2 : Reste du territoire

Sur le reste du territoire la fixation du loyer est libre.

Bon à savoir

Le propriétaire peut effectuer la révision du loyer 1 fois par an à la condition que cela soit prévu dans le contrat de location.

Cas 3: Communes où l’encadrement des loyers est actif

Paris et Lille encadrent les loyers. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié au sujet.

Le paiement du loyer

Le locataire doit payer le loyer à la date indiquée dans le contrat de bail. En contrepartie de ce paiement, il peut demander au propriétaire une quittance de loyer. S’acquitter du bon paiement du loyer et des charges locatives est évidemment une obligation durant toute la durée du bail.

Voyons ensemble quelques implications : 

  • Le locataire doit continuer de payer son loyer même si le propriétaire n'effectue pas des travaux qui sont à sa charge ; 
  • Le bailleur est en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux si le locataire paie à plusieurs reprises son loyer en retard ;
  • Le paiement partiel (ou le non-paiement) du loyer et des charges peut être une cause de résiliation du bail et d'expulsion ; 
  • Le dernier mois de loyer ne saurait être payé par dépôt de garantie versé par le locataire en début de location.

La date de paiement du loyer

Le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges à la date convenue dans le bail de location. C’est une information qui doit obligatoirement figurer au bail. En général, le loyer est payable mensuellement, en début ou en fin de mois.

Le mode de paiement du loyer

Le locataire peut payer son loyer le moyen qu’il préfère : 

  • Chèque ; 
  • Virement ;
  • Espèces jusqu'à 1 000 €. 
À retenir

Le propriétaire n'a pas le droit d'imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer. C’est au locataire, s’il souhaite être prélevé, de mettre en place ce prélèvement automatique auprès de sa banque. 

En cas de difficultés de paiement

En cas de difficultés de paiement prévues, un locataire va pouvoir entrer en contact avec son bailleur pour essayer de trouver une solution à l'amiable.

Par exemple

Plutôt que de se retrouver en situation d’impayé, il est préférable de la part du locataire de contacter son bailleur afin de lui signaler un mois difficile, et envisager sereinement un report d’une partie du montant du loyer sur le mois suivant.

Si les difficultés persistent, des aides sociales peuvent être accordées au locataire. Le locataire pourra également déposer un dossier de surendettement si cette dette de loyer s’ajoute à une autre dette impayée, comme celle d’un crédit par exemple.

En cas de paiement partiel du loyer, le bailleur doit remettre un reçu au locataire.

Les loyers impayés

Le bailleur peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de loyers ou de charges, même lorsque le locataire a déjà quitté le logement.

Exemple

 Une dette de loyer ou de charges datant de mars 2019 peut être exigée au locataire jusqu'en mars 2022.

Cette régularisation du loyer ou des charges est possible est possible en cas : 

  • d’oubli ;
  • d’ignorance ;
  • de négligence.

S'il considère cette régularisation comme déloyale, brutale ou consécutive d'une faute du propriétaire dans l'exécution du contrat, un juge pourra s’y opposer. C’est notamment le cas lorsque le locataire a contacté le propriétaire afin de régulariser les charges, et que le bailleur ne lui a pas répondu.

Le complément de loyer

Des caractéristiques exceptionnelles au sein d’un logement peuvent permettre au bailleur d’appliquer un complément de loyer. On peut citer par exemple un garage en sous-sol, une terrasse extérieure, un grand nombre de baies vitrées, etc.

Comment juger du caractère exceptionnel de ces caractéristiques ?

 Le décret du 10 juin 2015 nous aide à y voir plus clair tout en entretenant le flou. On retiendra qu’un confort supérieur ou une localisation exceptionnelle peuvent justifier ce complément de loyer.