Le résumé de l'actualité locative pour novembre 2023

Les bailleurs, qui ont déjà fait face à de nombreux changements de règlementation tout au long de l'année, doivent s'attendre à ce que 2024 ressemble à 2023. Prochaine évolution : le nombre de villes appliquant un encadrement des loyers qui va de nouveau augmenter l'année prochaine.

Expansion imminente de l'encadrement des loyers

2024 arrive et plusieurs agglomérations, notamment dans le Pays Basque et autour de Grenoble, vont pouvoir à leur tour encadrer les loyers dans le secteur privé. D'autres zones, telles que l'agglomération d'Annemasse, Cergy, des communes de Grand-Orly Seine Bièvre, et Marseille, ont aussi fait des demandes pour imposer cette régulation.

Pour qu'une ville soit sélectionnée, plusieurs critères doivent être remplis :

1. Le marché immobilier local doit présenter une tension locative notable ;
2. Les loyers des logements privés doivent être considérablement plus élevés que ceux du secteur social ;
3. La construction de nouveaux logements doit être minimale ;
4. Enfin, la présence d'un observatoire local des loyers est essentielle pour permettre au préfet de définir un arrêté en adéquation avec les conditions du marché immobilier.

Les applications actuelles de l'encadrement des loyers

Pour rappel, la loi ELAN de 2018 et la loi 3DS de 2022 régissent l’encadrement des loyers. Cette régulation est actuellement en vigueur dans des villes comme Paris, Lille, et plusieurs agglomérations de Seine-Saint-Denis, ainsi que Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, ou encore Montpellier.

Ce système limite les augmentations de loyer à 20 % au-dessus du loyer de référence et s'applique principalement aux logements non meublés ou meublés utilisés comme résidence principale. Des conditions spécifiques permettent toujours l'ajout d'un complément de loyer.

Quelles réactions du côté des professionnels de l'immobilier ?

De nombreux experts en immobilier pensent que l'élargissement des réglementations dissuade les propriétaires bailleurs et les encourage à retirer leurs propriétés du marché locatif, ce qui aggrave la situation pour les locataires qui ont déjà du mal à trouver un logement.

En outre, des intervenants du domaine considèrent que la régulation des loyers n'est pas nécessaire étant donné que l'augmentation globale des loyers a été modérée. « On observe une hausse comprise entre 2 % et 3 % depuis un an contre une inflation à 5,8 % en moyenne », rappelle Jean-Michel Camizon, responsable de l'association des loyers Clameur.

Le dispositif d’encadrement des loyers fonctionne-t-il au moins ?

La majorité des propriétaires bailleurs tendent à respecter progressivement les réglementations en vigueur.

D'après une étude réalisée en septembre par la CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie), on observe une augmentation du taux d'annonces immobilières conformes aux normes d'encadrement. Par exemple, à Paris, 77 % des annonces sont maintenant en règle, contre 69 % en 2021.

Les conséquences du non-respect de ces règles sont importantes, incluant des amendes administratives s'élevant à 5 000 euros pour les propriétaires-bailleurs et 15 000 euros pour les professionnels de l'immobilier.

Le diagnostic de performance énergétique pénalise les logements de petite taille

Le système actuel de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) désavantage les petits logements. Il évalue en effet la consommation d'énergie en kWh par mètre carré et par an. Cette méthode de calcul rend donc la consommation relative plus élevée dans les petites surfaces.

L'Observatoire national de la rénovation énergétique rapporte ainsi que 31 % des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G, contre seulement 13 % pour ceux de plus de 100 m².

Alors que le marché de la location est déjà particulièrement bouché, cette situation est jugée inéquitable avec l'interdiction prochaine à la location des logements classés G dès 2025 et F en 2028.

Voir de petits appartements sortir du parc locatif serait en effet une catastrophe pour les étudiants et les jeunes actifs. De leur côté, les propriétaires espèrent forcément un changement du mode de calcul, afin de ne plus être concernés par l’interdiction de louer à venir.

Pas de changement de calcul du DPE, mais un coefficient à mettre en place

Pour faire évoluer le mode de calcul du DPE, il est proposé d'ajouter un coefficient modulateur en fonction de la taille du logement. L’idée ici n’est donc pas de modifier le calcul de base mais d’ajouter un critère supplémentaire.

Néanmoins, cette proposition ne fait pas l'unanimité parmi les professionnels. Certains craignent en effet une confusion supplémentaire et une altération des évaluations du DPE.

Bien que le ministère du Logement n'ait pas encore confirmé cette solution, la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages présentera les détails techniques de cette modulation le 7 décembre. Affaire à suivre rapidement donc.

Un moyen efficace de réduire les impôts dans l'investissement locatif est de créer un déficit foncier. Cela se produit quand les dépenses, notamment celles liées aux travaux de rénovation, surpassent les revenus locatifs. Une solution avantageuse peut donc être de réaliser des travaux de rénovation dans un bien destiné à être loué non meublé.

Cette méthode est particulièrement bénéfique et ne nécessite pas l'acquisition d'un nouveau bien immobilier ; elle s'applique aux propriétés existantes, qu'elles soient nouvellement acquises, détenues depuis longtemps ou héritées.

Comprendre le fonctionnement du déficit foncier

Les revenus fonciers imposables sont calculés en soustrayant les dépenses non récupérables des loyers perçus. Si les dépenses excèdent les loyers, cela crée un déficit. En effectuant des travaux importants entre deux locations, par exemple, vous pouvez générer un déficit en réduisant vos revenus fonciers et, par conséquent, vos impôts.

Si vous possédez d'autres propriétés locatives, le déficit peut être imputé sur les revenus fonciers de ces propriétés, réduisant ainsi l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. En l'absence d'autres revenus fonciers, ou si le montant des travaux dépasse vos revenus fonciers, le déficit est automatiquement déduit de votre revenu global.

L'imputation du déficit foncier est limitée à 10.700 € par an. Plus le taux d'imposition est élevé, plus l'économie d'impôt est significative. Cette économie n'est pas incluse dans le plafond global des niches fiscales de 10.000 €. Les montants excédant 10.700 € et les intérêts d'emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Après la rénovation, le logement doit être loué pendant au moins 3 ans pour que l'imputation du déficit sur le revenu global soit définitive. Il n'y a pas d'engagement spécifique concernant les loyers, les ressources des locataires ou la durée de location.

Comment optimiser concrètement son déficit foncier ?

Pour optimiser les avantages fiscaux, il peut être judicieux de regrouper les travaux de rénovation en une seule fois, créant ainsi un déficit foncier plus important. Cette approche permet de réaliser une économie plus significative sur l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Le super-déficit pour la rénovation énergétique ou le cadeau à double tranchant

Pour encourager la rénovation énergétique, le déficit foncier imputable sur le revenu global est porté à 21.400 €, à condition que les travaux de rénovation thermique soient d'au moins 10.700 €. Cette mesure est temporaire et vise à améliorer l'efficacité énergétique des logements.

Bien que le super-déficit offre une économie d'impôt immédiate, il peut réduire les économies futures sur les prélèvements sociaux. Ce dispositif est donc particulièrement bénéfique en cas de baisse anticipée des revenus, comme lors d'un départ en retraite. 

Les autres propriétaires peuvent choisir de ne pas appliquer le super-déficit en évitant de communiquer au fisc les diagnostics énergétiques requis avant et après les travaux. Autrement dit, en renonçant à démontrer que les travaux réalisés ont amélioré la performance énergétique du bien concerné.

L’inflation ralentit ce qui profite aux propriétaires

Le ralentissement de l'inflation en novembre est une bonne nouvelle pour les propriétaires immobiliers. Les valeurs cadastrales, utilisées pour calculer la taxe foncière, seront moins revalorisées en 2024 que prévu initialement.

L'INSEE a en effet révélé un Indice des prix harmonisés à la consommation (IPCH) de 3,8% entre novembre 2022 et 2023. Cet indice est essentiel car il détermine la revalorisation annuelle des valeurs locatives cadastrales, qui sont la base de calcul de la taxe foncière.

Un chiffre à confirmer lors du vote des taux par les communes

Une hausse de 3,8% n'est pas négligeable. Cela signifie que l’impôt foncier augmentera de 3,8% en 2024 avant même les décisions des municipalités sur les budgets et les taux d'imposition.

Toutefois, cette augmentation est inférieure aux prévisions initiales, étant donné que l'indice des prix en octobre avait atteint 4,5%. Il ne reste plus qu’à attendre le vote sur les taux par les communes pour confirmer cette “bonne nouvelle”.

Rappelons tout de même que des hausses de taux spectaculaires sur les valeurs cadastrales, et donc sur la taxe foncière (à Paris, les propriétaires ont subi une hausse de plus de 60% de leur impôt foncier) ont eu lieu en 2023. Si cela venait à se reproduire sur 2024, espérons qu’il ne s’agisse cette fois que de cas isolés !

Début de la trêve hivernale et incapacité d'expulsion

Pour rappel, la trêve hivernale, entrée en vigueur le 1er novembre 2023, empêche les bailleurs d'expulser les locataires pour impayés pendant cinq mois. Cette période s'étend jusqu'au 31 mars 2024, protégeant les locataires en situation de défaut de paiement​​.

Hausse des impayés et inquiétudes des bailleurs

Le nombre de relances pour défaut de paiement a atteint son niveau le plus élevé depuis mars 2020, soulignant une tendance préoccupante dans le secteur immobilier​​. À voir quel sera le bilan une fois la trêve hivernale passée.

En cas d’impayés, agissez dès maintenant malgré la trêve

Bien que la trêve hivernale encadre les expulsions, elle n'empêche pas les bailleurs de poursuivre ou d'entamer des procédures judiciaires contre les locataires défaillants ou de solliciter leurs garants.

Cela permet aux bailleurs de prendre des mesures légales, même pendant cette période​​. L’objectif : démarrer des procédures dès à présent pour gagner du temps par la suite. Les délais de justice sont en effet souvent incompressibles.

Quels sont les changements induits par la nouvelle loi sur les loyers impayés du 27 juillet 2023 ?

La nouvelle loi sur les loyers impayés visant à protéger les logements contre l’occupation illicite est un texte majeur pour la protection des propriétaires. Elle crée de nouveaux délits et instaure de nouvelles mesures, notamment envers les locataires en situation d’impayé de loyers : 

• Elle permet d'accélérer les procédures d’expulsion en cas de loyers impayés ;
• Elle renforce les sanctions contre les squatteurs ;
• Elle systématise la clause de résiliation de plein droit et la rend obligatoire dans les contrats de location.

Cette nouvelle règlementation instaure une infraction dite de "maintien sans droit ni titre dans un local à usage d'habitation" associée à la violation d'une décision de justice.
Lorsqu'un locataire refuse de quitter les lieux et est reconnu coupable de cette infraction, il s'expose dorénavant à une amende de 7 500 euros. De quoi faire maintenant pencher le rapport de force en faveur du bailleur.

Cette nouvelle réglementation renforce ainsi le droit des bailleurs, tout en conservant le droit au logement des locataires.