L’actualité de la Gestion Locative résumée (Août 2025)

Chaque automne, la taxe foncière revient hanter le budget des propriétaires. En 2025, les règles du jeu ne changent pas vraiment. Reste à respecter scrupuleusement les dates et modalités de paiement sous peine d’une majoration de 10 %. Voici le calendrier complet, assorti de conseils pratiques pour gérer cette dépense incontournable.

Quand reçoit-on son avis de taxe foncière 2025 ?

Les avis sont envoyés ou mis en ligne selon le profil du contribuable :

Pour les avis dématérialisés, un mail d’alerte informe de la mise en ligne dans l’espace particulier impots.gouv.fr.

Les avis établis au nom du même redevable sont regroupés dans un seul envoi pour les mensualisés.

Quelle est la date limite pour payer la taxe foncière 2025 ?

Trois échéances sont à retenir :

• 15 octobre 2025 : dernier délai pour chèque, TIP, virement ou espèces (si le montant est inférieur à 300 €).
• 20 octobre 2025 : date limite pour les paiements en ligne (internet, smartphone, tablette).
• 25 octobre 2025 : prélèvement effectif si l’option à l’échéance a été choisie.

Combien coûte la taxe foncière en 2025 ?

En 2025, la taxe foncière augmente mécaniquement de 1,7 % au niveau national, en raison de la revalorisation des bases locatives. Le montant moyen attendu s’élève à 1 092 € (contre 1 082 € en 2024).

Et rappel essentiel : la taxe foncière reste due par le propriétaire même si le logement est loué à un locataire.

Quels conseils pratiques pour bien gérer la taxe foncière ?

Pour limiter les mauvaises surprises et garder la maîtrise de sa trésorerie :

• Vérifier son avis : contrôler la base cadastrale et le taux communal, et contester en cas d’erreur.
• Anticiper le paiement : au-delà de 300 €, le règlement doit obligatoirement se faire en ligne.
• Programmer son règlement pour éviter l’oubli.
• Comparer les taux locaux : essentiel pour les propriétaires multi-biens.

Si la taxe foncière continue de grimper cette année, plusieurs dispositifs permettent de réduire, voire d’annuler, cet impôt local. Certains sont bien connus (âge, invalidité, construction neuve), d’autres beaucoup moins, comme l’exonération de trois ans après des travaux de rénovation énergétique. Panorama des possibilités pour alléger la note.

Comment fonctionne l’exonération de 3 ans après rénovation énergétique ?

Peu de bailleurs savent qu’ils peuvent suspendre leur taxe foncière pendant trois ans en cas de travaux d’économie d’énergie. Depuis 2025, cette exonération concerne les logements achevés depuis plus de 10 ans. Elle s’applique uniquement si la commune ou l’intercommunalité a voté le dispositif, avec un taux compris entre 50 % et 100 %.

Pour être éligible, il faut respecter plusieurs conditions :

• des travaux éligibles (isolation, chauffage, etc.) ;
• un montant minimum de 10 000 € TTC sur une année ou 15 000 € TTC sur trois ans ;
• des dépenses facturées permettant de justifier l’investissement.

L’exonération démarre l’année qui suit le paiement des travaux. Elle dure trois ans et n’est renouvelable qu’au bout de dix ans. Attention : elle ne s’applique pas à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui reste due.

Exemple : un bailleur qui engage 12 000 € de travaux en 2025 pourra être exonéré de taxe foncière de 2026 à 2028, si la commune a instauré le dispositif.

Quelles démarches effectuer pour bénéficier de l’exonération ?

L’allègement n’est pas automatique. Pour en profiter, le propriétaire doit :

• déposer une déclaration au centre des impôts fonciers avant le 1ᵉʳ janvier de la première année d’exonération ;
• fournir toutes les factures des travaux réalisés ;
• préciser l’adresse du logement et son année d’achèvement.

Quelles exonérations existent pour d’autres situations ?

L’exonération de 3 ans n’est pas la seule. D’autres régimes plus classiques continuent de s’appliquer.

1. L’exonération permanente 

Certaines personnes sont exonérées de taxe foncière sur leur résidence principale, à condition de respecter des plafonds de revenus :

• les propriétaires de plus de 75 ans au 1ᵉʳ janvier ;
• les bénéficiaires de l’ASPA (minimum vieillesse), de l’ASI (invalidité) ou de l’AAH (handicap).

Un dégrèvement de 100 € peut également s’appliquer aux contribuables âgés de 65 à 75 ans disposant de revenus modestes.

1. L’exonération temporaire

Il existe plusieurs cas :

• Construction neuve : exonération de deux ans, à condition de déclarer la fin de travaux dans les 90 jours.
• Logements neufs à haute performance énergétique (RE2020, BBC) : exonération de cinq ans, entre 50 % et 100 %, si la commune l’a votée.
• Zones d’aménagement spécifiques : certaines collectivités décident localement d’exonérations supplémentaires.

1. Dégrèvement en cas de difficulté 

Au-delà des exonérations, un bailleur peut obtenir un dégrèvement dans deux cas :

• lorsque son logement reste vacant au moins trois mois, indépendamment de sa volonté (exemple : travaux imprévus, sinistre) ;
• lorsqu’il dispose de revenus modestes et que ses charges sont disproportionnées.

Ces allègements nécessitent une demande explicite auprès du centre des finances publiques, avec justificatifs.

Après plus de dix ans de gel, les honoraires d’agence payés par les locataires vont être revalorisés à partir du 1ᵉʳ janvier 2026. Et ce n’est pas une hausse ponctuelle : les plafonds seront désormais indexés chaque année sur l’IRL. En clair, les frais d’entrée dans un logement vont grimper, et cela pourrait peser lourdement sur la relation entre bailleurs et candidats locataires.

Qu’est-ce qui change avec la réforme des honoraires ?

Depuis 2014, les plafonds étaient figés :

• 12 €/m² en zone très tendue ;
• 10 €/m² en zone tendue ;
• 8 €/m² ailleurs ;
• 3 €/m² pour l’état des lieux.

À partir du 1ᵉʳ janvier 2026, ces montants seront révisés automatiquement chaque année, au rythme de l’Indice de Références des Loyers (IRL). Fini les dix ans de statu quo : la facture suivra désormais l’inflation.

Les professionnels estiment déjà que la première revalorisation représentera +13 %.

Pourquoi les bailleurs doivent-ils s’en inquiéter ?

Officiellement, cette hausse vise à compenser l’explosion des coûts pour les agences immobilières. Mais pour un bailleur, le risque est clair :

• Moins de candidats solvables : des frais d’entrée plus élevés freinent les étudiants, jeunes actifs et foyers modestes.
• Tensions à la signature : les locataires risquent d’associer la hausse au propriétaire, même si les honoraires sont partagés.
• Compétitivité des biens : sur un marché tendu, un logement avec 700 € d’honoraires d’entrée sera moins attractif qu’une location gérée directement par le bailleur.

En clair, si les loyers sont encadrés, ce sont les honoraires qui risquent d’alourdir le coût global pour le locataire — et de fragiliser la mise en location.

Et si c’était le moment de gérer soi-même sa location ?

Avec cette réforme, les bailleurs ont tout intérêt à reconsidérer la délégation systématique à une agence. Gérer soi-même sa location permet :

• d’éviter de faire supporter aux locataires des frais d’entrée en hausse ;
• de garder le contrôle sur la relation bailleur/locataire ;
• de réduire les coûts de mise en location et préserver la rentabilité.

Des outils existent pour simplifier cette gestion en direct. 

Avec BailFacile, un bailleur peut rédiger un bail conforme, générer les quittances, suivre les paiements et gérer ses obligations légales en quelques clics. Un moyen concret de reprendre la main, à l’heure où les frais d’agence risquent donc de devenir un frein supplémentaire à la location.

Chaque rentrée marque une période de déménagements massifs. Pour les bailleurs, c’est aussi le moment où ressurgit une pratique problématique : certains locataires choisissent de ne pas payer leur dernier mois de loyer, pensant que le dépôt de garantie couvrira la somme restante à régler. Une stratégie illégale qui peut coûter cher aux propriétaires.

Dernier loyer impayé : une pratique interdite mais de plus en plus courante

Le dépôt de garantie (souvent appelé “caution”) n’a qu’un seul objectif : couvrir d’éventuelles dégradations ou impayés à la fin du bail. Son montant est limité à :

• 1 mois de loyer hors charges pour une location vide ;
• 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.

Pourtant, de nombreux locataires estiment pouvoir compenser leur dernier mois de loyer par ce dépôt. Or, la loi est claire : le dépôt de garantie ne peut jamais remplacer le paiement du loyer.

En agissant ainsi, le locataire s’expose à des poursuites, et le bailleur perd sa seule protection contre d’éventuelles dégradations.

Quels risques pour les bailleurs en cas de dernier loyer impayé ?

Lorsqu’un locataire ne règle pas son dernier mois de loyer, le propriétaire se retrouve en difficulté :

• Perte financière immédiate : le dépôt de garantie sert à éponger le loyer, et ne couvre plus d’éventuels réparations.
• Absence de recours rapide : engager une procédure de recouvrement prend du temps et coûte de l’argent.

Relocation fragilisée : si l’état des lieux révèle des réparations, le bailleur doit les financer lui-même, retardant la mise en location.

Comment un bailleur peut-il se protéger ?

Même si cette pratique reste illégale, un bailleur peut limiter le risque par quelques précautions simples :

• Rappeler par écrit (mail, SMS, courrier) que le dernier loyer doit être payé en totalité ;
• Garder une trace des échanges pour prouver les relances en cas de litige ;
• Vérifier régulièrement l’état du logement pour anticiper les éventuelles réparations ;
• Souscrire une assurance loyers impayés (GLI) pour sécuriser ses revenus ;
• S’équiper d’un outil digital comme BailFacile.

Après plus de 660 000 dossiers financés en 2024, MaPrimeRénov’ bascule dans une nouvelle ère. Depuis le 23 juin 2025, le guichet pour les rénovations d’ampleur est fermé, et il ne rouvrira que le 30 septembre avec des règles beaucoup plus strictes. Résultat : des milliers de propriétaires risquent d’être exclus.

Quels logements et ménages restent éligibles ?

À partir de l'automne, seuls certains profils continueront d’avoir accès aux aides :

• les ménages modestes, sous les plafonds de ressources fixés par l’Anah ;
• les logements classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), considérés comme les passoires thermiques prioritaires.

Quels logements sortent du dispositif ?

Les logements classés D disparaissent du périmètre de la rénovation d’ampleur. Ce type de bien, pourtant très répandu, représente environ un quart du parc immobilier. Ces propriétaires, souvent des bailleurs qui cherchaient à améliorer la performance de leur bien pour anticiper la réglementation, se retrouvent désormais sans soutien public.

Par exemple, un T3 classé D qui devait être rénové pour améliorer sa valeur locative ne donnera plus droit à aucune aide dans ce cadre.

Quels foyers risquent d’être exclus par les nouveaux plafonds ?

La réforme abaisse également les seuils de revenus. Certains ménages de la classe moyenne, qui pouvaient prétendre à l’aide en 2024, vont perdre leur éligibilité.

Plafonds de ressources 2025 (hors Île-de-France)

À titre d’exemple, un couple avec deux enfants et environ 45 000 euros de revenus annuels pouvait bénéficier d’un financement l’an dernier, mais sera désormais exclu à partir d’octobre 2025.

Tous les volets sont-ils concernés ?

Non. La suspension et le durcissement ne visent que le volet “rénovation d’ampleur”.

• Les aides “par geste” (par exemple pour l’isolation d’un mur ou le remplacement d’une chaudière) restent ouvertes.
• Le dispositif dédié aux copropriétés continue également de fonctionner.

En revanche, c’est bien la rénovation globale, indispensable pour remettre certains logements au niveau des exigences futures, qui est fortement restreinte.

Les bailleurs sont-ils toujours prioritaires ?

Le recentrage du dispositif donne la priorité aux résidences principales occupées par leurs propriétaires. Les bailleurs, et a fortiori les investisseurs multi-biens, voient leur position fragilisée. Leurs demandes risquent d’être traitées en second plan, avec des financements moindres.

Pourquoi ces nouvelles restrictions ?

Le gouvernement justifie ce durcissement par la nécessité de concentrer les fonds sur les logements les plus énergivores. Trois changements majeurs sont à retenir :

• suppression du bonus “sortie de passoire”, qui représentait jusqu’à 1 500 euros ;
• plafonnement des aides à 50 000 euros par dossier, contre 70 000 euros auparavant ;
• recentrage sur les passoires F et G, déjà menacées d’interdiction de location par la loi Climat et Résilience (F dès 2025, E à partir de 2034).

Quelles alternatives pour les bailleurs exclus ?

Si MaPrimeRénov’ devient inaccessible, il reste possible de mobiliser :

• les certificats d’économies d’énergie (CEE) ;
• l’éco-prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 euros ;
• les aides locales mises en place par certaines communes ou régions.