L’actualité de la Gestion Locative résumée (Octobre 2025)

Après des mois d’incertitudes, de promesses suspendues et de rebondissements parlementaires, le statut fiscal du bailleur privé reprend vie.

Le projet, un temps effacé du budget 2026, a finalement été réintroduit par amendement gouvernemental. Moins ambitieux que prévu, certes, mais porteur d’un signal clair : le gouvernement veut stabiliser la fiscalité locative et redonner de la visibilité aux propriétaires bailleurs.

Le statut fiscal du bailleur privé est-il finalement retenu ou non ? 

Le scénario a connu plusieurs retournements.

Le 21 octobre 2025, la commission des finances de l’Assemblée nationale rejette les amendements visant à créer un statut fiscal du bailleur privé. Les députés jugent la réforme “trop vaste et coûteuse”. Le projet semble alors abandonné.

Mais trois jours plus tard, le 24 octobre, le gouvernement dépose son propre amendement pour remettre le dispositif sur les rails, dans une version plus simple centrée sur l’amortissement des logements loués nus.

Un compromis pragmatique, destiné à rallumer la flamme de l’investissement locatif après plusieurs mois de flou politique.

Ce revirement intervient alors que la part des investisseurs recule : 24,3 % des transactions fin 2025, contre 27 % en 2023, selon les données du marché. La production locative s’essouffle, les rendements s’érodent et les contraintes réglementaires s’accumulent.

D’où la nécessité de redonner confiance aux bailleurs, en leur offrant un cadre fiscal plus avantageux, stable et lisible.

Quelles sont les grandes lignes du nouveau dispositif ?

Le gouvernement renonce à la “flat tax” sur les loyers un temps évoquée pour privilégier une approche plus technique, mais immédiatement applicable : l’amortissement fiscal.

Le principe est simple : le bailleur pourra déduire chaque année une fraction du prix d’achat du logement (hors terrain) de ses revenus fonciers imposables. Autrement dit, une partie du bien sera comptée comme une “charge” fiscale, réduisant ainsi le revenu net imposable.

Les paramètres en discussion :

• Taux d’amortissement : entre 2 % (version gouvernementale) et 3 % (version parlementaire).
• Biens concernés : logements loués nus à titre de résidence principale, dans le neuf ou l’ancien rénové.
• Durée d’engagement : bail longue durée, probablement au moins neuf ans.
• Conditions de plafonnement : plafond d’amortissement pour éviter les niches excessives et incitations à la rénovation énergétique dans l’ancien.

Ce socle doit permettre de rapprocher la fiscalité du logement vide de celle du meublé, aujourd’hui plus avantageuse via le statut LMNP, sans créer pour autant un nouveau dispositif Pinel.

Exemple concret : combien un bailleur peut-il réellement y gagner ?

Prenons le cas d’un bailleur qui loue un T2 ancien à Lyon, acheté 220 000 €, dont 200 000 € de valeur amortissable (le terrain n’est pas pris en compte).
Le logement est loué 850 € par mois, soit 10 200 € de loyers par an, avec 3 200 € de charges déductibles (intérêts, copropriété, assurance…).

1. Sans amortissement (régime réel actuel)
Revenu imposable = 10 200 € – 3 200 € = 7 000 €.
Ce montant est soumis à l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux.

2. Avec amortissement à 2 % par an
Amortissement = 200 000 € × 2 % = 4 000 €.
Nouveau revenu imposable = 10 200 – 3 200 – 4 000 = 3 000 €.
L’assiette d’imposition est divisée par plus de deux.

3. Avec amortissement à 3 % par an
Amortissement = 200 000 € × 3 % = 6 000 €.
Nouveau revenu imposable = 10 200 – 3 200 – 6 000 = 1 000 €.
L’imposition devient presque nulle sur les loyers perçus.

Concrètement, un bailleur imposé à 30 % pourrait économiser entre 1 200 et 1 800 € d’impôts par an selon le taux retenu.

L’effet sur la rentabilité nette est immédiat, sans changer le loyer ni la durée du bail.

Pourquoi les bailleurs peuvent y voir un signal positif ?

Certes, le projet n’a plus l’ampleur de la “révolution fiscale” promise début 2024. Mais il marque un changement d’approche bienvenu sur la fiscalité :

• Stabilité retrouvée. Le dispositif est soutenu par plusieurs groupes parlementaires et pourrait être voté dans la loi de finances 2026. Il offre un cap clair après des années d’instabilité fiscale.
• Équité entre vide et meublé. La location nue, souvent pénalisée, retrouve de l’attrait. L’amortissement comble une partie de l’écart avec le LMNP.
• Cohérence économique. En période de recul de l’investissement locatif, la mesure envoie un signal concret sans peser excessivement sur les finances publiques.
• Soutien à la location durable. En ciblant les baux longs, le dispositif incite à une offre stable et accessible, plus compatible avec les besoins des locataires.

Le gouvernement le reconnaît : ce n’est pas un aboutissement, mais une première étape. L’amortissement pourrait devenir le socle d’un statut unifié du bailleur privé, appelé à évoluer dans les prochaines réformes du logement.

Si la mesure est confirmée dans le budget 2026, elle s’appliquerait aux loyers perçus à partir de cette date, avec des précisions attendues sur le taux définitif, les plafonds et les conditions de cumul avec d’autres régimes.

Entre durcissement fiscal sur les meublés touristiques et relance de la location nue, le vent tourne.
À partir de 2026, la location longue durée redevient le placement le plus stable, le plus simple et, surtout, le plus cohérent pour les propriétaires. Après plusieurs années d’euphorie autour des locations type Airbnb, le marché se rééquilibre enfin.

Pourquoi est-ce la fin de l’âge d’or des meublés touristiques ?

Le budget 2026 marque un tournant. Les députés ont voté un durcissement fiscal majeur pour les locations touristiques.

Dès l’an prochain, une part croissante de propriétaires Airbnb sera soumise à la TVA à 10 % sur leurs revenus locatifs, contre 0 % jusqu’ici. Seront concernés les loueurs dépassant 37 500 € de revenus annuels et proposant au moins trois des quatre services para-hôteliers (ménage, linge, accueil, petit-déjeuner).

Jusqu’à présent, la franchise de TVA ne s’appliquait qu’au-delà d’environ 85 000 € de chiffre d’affaires, ce qui marque un changement majeur de seuil pour les locations touristiques.

Mais ce n’est pas tout : le régime micro-BIC des meublés voit aussi ses avantages réduits. L’abattement fiscal, qui permettait de ne déclarer qu’une fraction des recettes, sera revu à la baisse. Les députés veulent aligner progressivement la fiscalité du meublé touristique sur celle des autres locations, afin de limiter la concurrence avec le parc résidentiel.

Conséquence : ce qui était hier un placement “magique” – forte rentabilité, fiscalité douce, flexibilité totale – devient un casse-tête fiscal et administratif.

Selon Challenges, plusieurs investisseurs enregistrent déjà une chute de rentabilité de 30 à 40 % après intégration de la TVA, des charges de conciergerie et des nouvelles obligations déclaratives.

Les députés dopent la location nue

En parallèle, le Parlement a choisi de mieux récompenser les bailleurs qui louent à l’année.

Le projet de loi de finances 2026 prévoit une hausse de l’abattement fiscal pour la location nue : le micro-foncier passerait de 30 % à 50 % pour certains logements loués dans le parc classique, notamment lorsque les loyers restent modérés ou que le bien est situé en zone tendue.

Ce virage, en plus de la création du statut fiscal du bailleur privé, en cours d’examen, s’inscrit dans une stratégie plus large : réhabiliter la location longue durée après des années 

Les bailleurs changent de stratégie

Les signaux du marché confirment ce virage.

Selon une enquête publiée par Challenges, de plus en plus de propriétaires reviennent à la location longue durée, anticipant les nouvelles contraintes du meublé touristique.

“On observe un afflux de logements qui quittent les plateformes pour revenir sur le marché traditionnel”, note un gestionnaire interrogé par le magazine.

Dans plusieurs grandes villes comme Rennes, Nantes ou Toulouse, les agences constatent depuis la rentrée une hausse de 15 à 20 % de l’offre de locations à l’année.
Les motivations sont simples :

• la stabilité des revenus, sans vacance locative entre deux voyageurs ;
• la simplicité de gestion, sans ménage ni conciergerie à organiser ;
• et désormais, un cadre fiscal plus prévisible.

Un bailleur toulousain cité par Le Figaro Immobilier résume bien l’état d’esprit :

“J’ai loué en meublé touristique pendant cinq ans. Entre les impôts, la TVA et les réglementations locales, ce n’est plus rentable. En location longue durée, je dors tranquille.”

Exemple concret : quand la location classique reprend l’avantage

Prenons le cas d’un studio loué en location touristique à 80 € la nuit, 150 jours par an.

• Revenu brut : 12 000 €
• Dépenses de ménage, conciergerie, plateforme : environ 2 000 €
• TVA à 10 % : 1 200 €
• Fiscalité BIC + prélèvements sociaux : environ 3 000 €

Revenu net estimé : 5 800 €

Le même studio loué à l’année 800 € par mois en location nue rapporte :

• Revenu brut : 9 600 €
• Charges déductibles : 1 000 €
• Abattement micro-foncier de 50 % : revenu imposable = 4 300 €
• Fiscalité + prélèvements sociaux : environ 1 400 €

Revenu net estimé : 8 200 €

Autrement dit, malgré un loyer mensuel plus bas, la location longue durée devient plus rentable une fois les impôts et charges pris en compte — sans oublier le gain de temps et la tranquillité d’esprit.

Et cette sérénité peut aller encore plus loin : en automatisant la gestion locative (quittances, rappels, relances, suivi des paiements) avec un logiciel de gestion tel que BailFacile, le bailleur réduit ses tâches manuelles et sécurise la relation avec son locataire.

Une façon concrète de rendre la location longue durée à la fois stable et simple à gérer.

Une fiscalité plus équitable, un marché plus sain

En durcissant la fiscalité du meublé touristique et en allégeant celle du locatif classique, le gouvernement cherche à rétablir un équilibre de long terme. La location à l’année redevient le cœur du parc locatif français :

• Elle stabilise les revenus des bailleurs.
• Elle garantit un logement pérenne aux locataires.
• Et elle allège la tension sur le marché, notamment dans les zones touristiques.

Ce recentrage fiscal est aussi un signal politique fort : l’État veut inciter les particuliers à investir dans la pierre utile, pas spéculative.

Et pour les propriétaires, c’est un retour à l’essentiel : un bien loué simplement, durablement, et dans un cadre enfin prévisible.

Le meublé touristique perd ses privilèges. La location classique, elle, regagne ses lettres de noblesse.

Bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs : le gouvernement vient d’annoncer un nouveau “Coup de pouce chauffage” pouvant atteindre 5 000 € pour l’installation d’une pompe à chaleur.
L’objectif : accélérer le remplacement des chaudières au fioul et au gaz, tout en rendant la rénovation énergétique plus accessible aux propriétaires, y compris ceux qui louent leur logement.

Une nouvelle aide simple, ouverte aux bailleurs

Lancé le 1er octobre 2025, le “Coup de pouce chauffage” s’adresse à tous les ménages — occupants comme bailleurs — qui remplacent une chaudière au fioul, au charbon ou au gaz (hors condensation) par un système de chauffage plus propre : pompe à chaleur air/eau, eau/eau, système hybride ou chaudière biomasse performante.

Le montant de la prime varie selon les revenus :

• 5 000 € pour les ménages modestes (y compris si le locataire est éligible) ;
• 3 000 € pour les autres propriétaires.

L’aide est versée par les fournisseurs d’énergie partenaires (EDF, Engie, TotalEnergies, etc.) après la réalisation des travaux par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Elle est cumulable avec MaPrimeRénov’ et les certificats d’économie d’énergie (CEE), ce qui permet de réduire considérablement le reste à charge.

Exemple : un bailleur qui remplace une chaudière au fioul dans un logement à Nancy peut cumuler 3 000 € de “Coup de pouce” + 4 000 € de MaPrimeRénov’, soit 7 000 € d’aides pour un coût total de 12 000 €.
La facture énergétique du logement baisse ensuite de 40 à 50 %, selon les estimations de l’Ademe.

L’aide est également accessible en copropriété, pour le remplacement d’un système collectif ou individuel. Elle peut être demandée même si le logement est vacant, à condition que les travaux soient terminés avant la signature du nouveau bail.

Un dispositif pensé pour accélérer la transition énergétique

Ce nouveau bonus s’inscrit dans une stratégie plus globale : soutenir les propriétaires qui rénovent, plutôt que les sanctionner.

Le gouvernement veut prolonger la dynamique engagée en 2025, marquée par une forte hausse des demandes de MaPrimeRénov’, quitte à resserrer les critères et les budgets en 2026 pour cibler les rénovations les plus performantes.

Le Coup de pouce chauffage vise à soutenir 400 000 installations de pompes à chaleur d’ici 2026, contre 350 000 prévues initialement.

L’enjeu est de taille : les logements résidentiels représentent près de 20 % des émissions de gaz à effet de serre, et 3 millions de chaudières au fioul sont encore en service.

Ce dispositif est aussi une réponse aux inquiétudes des bailleurs face au calendrier DPE :

• interdiction de louer les logements classés G depuis janvier 2025 ;
• F en 2028 ;
• E en 2034.

Installer une pompe à chaleur permet souvent de gagner une à deux classes DPE, ce qui peut maintenir un logement sur le marché locatif sans travaux supplémentaires d’isolation lourde.

“La pompe à chaleur est l’un des investissements les plus efficaces pour conserver un bien louable et réduire les charges du locataire”, rappelle un professionnel cité par Le Parisien Économie.

Une opportunité à saisir pour les propriétaires bailleurs

Pour les bailleurs, ce nouveau coup de pouce coche toutes les cases :

• Rentabilité : un logement rénové se loue plus facilement et limite la vacance locative.
• Valorisation : les biens énergétiquement performants prennent de la valeur à la revente.
• Fiscalité : les aides sont cumulables, sans incidence sur le régime fiscal des loyers.
• Sérénité : moins de pannes, moins d’entretien, et un meilleur confort pour le locataire.

Pensée pour protéger les locataires précaires, la trêve hivernale complique souvent la tâche des propriétaires confrontés à des impayés ou à des occupations illégales. Avec la hausse des squats et des locations touristiques prolongées, beaucoup découvrent les limites de cette protection.
Entre procédure express et interdiction d’expulser, voici ce que la loi autorise vraiment pendant la trêve hivernale.

Qui est protégé par la trêve hivernale et qui ne l’est pas ?

Instaurée en 1956, la trêve hivernale empêche toute expulsion de locataires de bonne foi, même en impayé, jusqu’au 31 mars. En revanche, les squatteurs — ceux qui s’introduisent par effraction ou fraude — ne bénéficient pas de cette protection.

Cette distinction est cruciale :

• Un locataire ou voyageur Airbnb qui refuse de quitter les lieux après un séjour est protégé par la trêve, car il est entré légalement.
• Un squatteur, en revanche, peut être expulsé même en plein hiver, dès lors qu’il a pénétré sans droit ni titre dans une résidence principale ou secondaire.

La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 a renforcé ce cadre en permettant une procédure administrative d’expulsion accélérée, applicable même en hiver. Le préfet dispose de 48 heures pour statuer après dépôt de plainte et peut ordonner l’évacuation sous 24 heures.

Cette réforme a été motivée par une hausse notable des signalements de squats : environ 400 cas recensés en 2024 selon les données préfectorales partielles, soit le double d’il y a deux ans.

Côté expulsions locatives, le phénomène reste massif : 24 000 ménages ont été expulsés en 2024, un record qui illustre l’ampleur des dossiers gelés chaque hiver.

Quelles sont les démarches possibles pendant la trêve hivernale ?

1. Squat avéré : action possible même en hiver

Si un logement (résidence principale ou secondaire) est occupé sans autorisation, le propriétaire peut agir immédiatement.

Voici la procédure légale :

1. Porter plainte pour violation de domicile dans les 48 heures.
2. Faire constater le squat par un commissaire de justice (ancien huissier).
3. Fournir la preuve de propriété (titre, taxe foncière, facture).
4. Saisir le préfet, qui peut ordonner l’expulsion.

Les squatteurs risquent 3 ans de prison et 45 000 € d’amende pour entrée ou maintien illicite (article 226-4 du Code pénal).

En théorie, l’évacuation peut intervenir en moins de dix jours, mais certains préfets prolongent les délais en cas de situation complexe (présence d’enfants ou incertitude sur le droit d’occupation).

2. Occupation après une location saisonnière (Airbnb, meublé touristique)

C’est la situation qui s’est multipliée ces derniers mois. Plusieurs bailleurs ont vu leur logement retenu par des voyageurs refusant de quitter les lieux à la fin du séjour.

Dans ce cas, il ne s’agit pas d’un squat : la personne est entrée légalement, donc la trêve hivernale s’applique.

Le propriétaire ne peut pas expulser avant le 1er avril, mais peut préparer la procédure :

• adresser une mise en demeure de quitter les lieux,
• faire constater l’occupation par un huissier,
• saisir le juge en référé pour obtenir une ordonnance d’expulsion et une astreinte d’occupation (indemnité journalière).

La décision pourra être exécutée dès la fin de la trêve.

Selon les retours d’agences de location saisonnière, le nombre de contentieux liés à des séjours prolongés aurait augmenté de près de 30 % depuis 2024, notamment dans les grandes villes touristiques.

3. Ancien locataire resté dans les lieux

Lorsqu’un locataire n’a pas quitté le logement après la fin du bail ou malgré une décision judiciaire, la trêve hivernale suspend l’expulsion. Le propriétaire peut toutefois :

• poursuivre la procédure judiciaire (audience, commandement de quitter, chiffrage de la dette),
• signifier la décision avant le 31 mars pour être prêt à agir dès le 1er avril,
• demander des indemnités d’occupation pour la période de maintien dans les lieux.

Rappel : les bons réflexes pour éviter le blocage

• Formaliser tous les contrats avec dates précises et clauses de pénalités.
• Faire un état des lieux de sortie contradictoire pour prouver la date réelle de départ.
• Conserver les preuves (échanges, paiements, messages de plateforme).
• Souscrire une assurance PNO avec protection juridique.

Avec BailFacile, ces démarches deviennent plus simples : création et signature électronique des baux, archivage sécurisé des documents, signature en ligne non opposable, gestion des quittances, rappels automatiques des principales échéances, etc.

Un moyen concret de prévenir les litiges et de garder la main sur sa location, même en période de trêve hivernale.

Le projet de loi de finances 2026 redéfinit les priorités du logement.

Recentrage de MaPrimeRénov’, hausse de la taxe sur les ordures et nouvelle aide au débroussaillement : plusieurs mesures impacteront directement la rentabilité et la stratégie des bailleurs.

1. MaPrimeRénov’ recentrée sur les rénovations globales

À partir de 2026, MaPrimeRénov’ financera uniquement les rénovations d’ensemble permettant un gain énergétique d’au moins deux classes DPE.

Les « gestes isolés » (chaudière, fenêtres, isolation partielle) sortiront du champ des aides.

Cette refonte vise à concentrer les fonds sur les projets les plus efficaces, mais risque d’exclure de nombreux bailleurs : sachant que près de 60 % des dossiers déposés en 2024 concernaient des travaux ponctuels.

Désormais, un accompagnateur agréé sera obligatoire pour superviser les chantiers.
Pour les propriétaires, le dispositif devient plus exigeant, mais aussi plus incitatif pour les rénovations lourdes, essentielles à la valorisation du patrimoine.

2. Hausse de la TEOM de 7 à 10 % en moyenne

Le budget 2026 prévoit une augmentation de 7 à 10 % de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Cette hausse découle d’une réforme du calcul : la taxe sera désormais indexée sur le coût réel du service public de gestion des déchets, intégrant tri, collecte et recyclage.

Même récupérable sur le locataire, la TEOM alourdira les charges globales du logement.
Pour un appartement de 60 m², une hausse annuelle d’environ 30 à 40 € est estimée, variable selon les communes.

Une dépense supplémentaire à anticiper dans un contexte déjà tendu pour les budgets de gestion locative.

3. Nouveau crédit d’impôt jusqu’à 5 000 € pour le débroussaillement

Le budget introduit une nouveauté inattendue : un crédit d’impôt pour le débroussaillement, applicable dès 2026 dans les zones à risque d’incendie.

Les propriétaires pourront déduire 50 % des dépenses engagées, dans la limite de 5 000 € par foyer, pour l’élagage, la coupe de broussailles et l’entretien des haies.

Ce dispositif s’adresse notamment aux bailleurs possédant des biens en zone méditerranéenne, atlantique ou rurale.

Il valorise une dépense jusqu’ici non déductible, tout en encourageant la prévention plutôt que la réparation.