Qui paie la taxe foncière : l'usufruitier ou le nu-propriétaire ?

Paiement de l'impôt foncier par l'usufruitier, la règle légale

Rappelons qu'un démembrement de propriété consiste, sur le plan juridique, à diviser la pleine propriété d'un bien immobilier en usufruit et nue-propriété.

L'usufruitier dispose d'un droit réel immobilier. Il a le droit de jouir du logement et des fruits issus de sa location.

Par conséquent, l'usufruitier au 1er janvier de l'année d'imposition est redevable des contributions, notamment de la taxe foncière, liées à la jouissance du bien ou aux fruits issus de sa mise en location.

En cas de changement de propriétaire, la taxe foncière est due par l'occupant au premier janvier, sauf cas d'accord avec l'acquéreur sur une répartition "prorata temporis".

Paiement de la taxe foncière par le nu-propriétaire, une exception conventionnelle

Les parties peuvent prévoir que le paiement de la taxe foncière incombe au nu-propriétaire. On parle de convention de démembrement de propriété.

La convention est rédigée par un professionnel du droit (notaire, avocat).

Dans le cadre d'une donation entre vifs, la convention est signée simultanément à l'acte de donation. Elle fait l'objet d'un enregistrement auprès des services fiscaux.

La convention de démembrement de propriété contient notamment les renseignements suivants :

• L'identification des parties ;
• La désignation du bien immobilier objet de la convention ;
• La durée du démembrement de propriété ;
• Les droits et obligations des parties ;
• Les modalités de jouissance et de gestion du bien ;
• L'objet de la convention ;
• etc.

Dans le cadre d'une succession en cours

Lorsque la succession est en cours, la taxe foncière entre dans le passif. Il s'agit d'une dette qui sera payée par la succession, donc par les héritiers.

Lorsque les actes relatifs au transfert de propriété sont enregistrés, la taxe foncière est adressée à l'héritier. Il en est alors redevable.

En cas d'indivision

Lorsqu'il existe plusieurs héritiers en indivision, la taxe foncière est adressée à l'un des indivisaires. En pratique, elle est envoyée à celui dont le nom est en tête de la liste alphabétique.

Tous les héritiers sont alors redevables de leur part de taxe foncière. Celle-ci est égale au prorata de leur quote-part dans la succession.

Ils ne sont pas solidaires entre eux du paiement de l'intégralité de l'impôt.

En cas de décès de l'usufruitier

Au décès de l'usufruitier, le montant de la taxe foncière non réglé entre dans le passif de succession. 

Il est important de rappeler qu'au décès de l'usufruitier, son usufruit s'éteint. Par conséquent, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. Il est donc redevable de la taxe foncière les années suivantes.

Conformément aux articles 1390 et suivants du Code général des impôts, l'usufruitier, au même titre que les autres contribuables, peut bénéficier d'une exonération de taxe foncière dans plusieurs cas, notamment :

• S'il bénéficie de l'ASPA ou de l'ASI sans condition de ressources ;
• S'il bénéficie de l'AAH sous conditions de ressources ;
• S'il est âgé de plus de 75 ans et son revenu fiscal de référence est inférieur au seuil imposé par la loi.

Par ailleurs, l'exonération de taxe foncière peut être liée au bien immobilier :

• Logement neuf : exonération durant une période de deux ans ;
• Logement neuf à usage de résidence principale sous conditions : exonération de 15 ans ;
• Logement vacant s'il est destiné à la location, sous certaines conditions.