Quelles sont les obligations du propriétaire concernant l'isolation des fenêtres en location ?

La loi ALUR et le logement décent

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) de 2014 encadre la mise à disposition des logements des propriétaires auprès des locataires. L'objectif de cette réglementation est de favoriser l'accès à un logement digne et abordable pour l'ensemble des locataires français et de lutter contre les habitats indignes et les copropriétés dégradées.

La loi ALUR a établi plusieurs caractéristiques permettant d'identifier un logement comme étant décent. Ces caractéristiques portent notamment sur l'isolation thermique du bâtiment ou les équipements mis à disposition du locataire.

Les critères d'exigence d'un logement décent

Les propriétaires doivent proposer un logement décent à leurs locataires. Autrement dit, le bien doit respecter les critères ci-dessous :

• Une surface minimale de 9m carrés ;
• L'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
• L'absence d'animaux nuisibles et de parasites ;
• Une performance énergétique minimale ;
• La mise à disposition de certains équipements.

Parmi les critères de performance énergétique minimale, on retrouve :

• Une protection contre les infiltrations d'eau et d'air extérieur (menuiseries étanches, murs isolés,...) ;
• Une aération suffisante permettant le renouvellement de l'air intérieur (grilles d'aération sur les fenêtres, VMC…).

Le double vitrage est-il obligatoire ? Faut-il changer les fenêtres ?

Il est important de noter que le double vitrage n'est pas obligatoire, car une menuiserie dotée de simple vitrage peut être étanche, bien que présentant de faibles performances thermiques par rapport au double ou au triple vitrage.

Peut-on obliger un propriétaire à faire des travaux d'isolation ? Les sanctions 

En cas de non-conformité aux exigences en matière de logement décent, les propriétaires peuvent être sanctionnés. Les sanctions possibles incluent :

• L'obligation de réalisation des travaux de mise en conformité du logement ;
• Une réduction du loyer requis auprès du locataire ;
• Des dommages et intérêts versés au locataire.

Le propriétaire est tenu de remettre au locataire un logement décent et doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Il doit également réaliser toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En matière d'équipement d'énergie, cela inclut :

• La prise en charge des réparations urgentes ;
• Le remplacement des radiateurs, des fenêtres et volets, de la chaudière ou de tout autre équipement du logement défectueux ;
• Les travaux requis pour le maintien en état et l'entretien du logement ;
• Les travaux visant à atteindre les seuils minimums de décence et de performance énergétique établis par la loi ;
• Les travaux d'amélioration de la performance énergétique globale du logement.

Les travaux d'isolation des fenêtres et des portes

L'isolation des fenêtres et des portes est cruciale pour améliorer l'efficacité énergétique d'un logement. Les propriétaires doivent envisager de remplacer les menuiseries simple vitrage par des fenêtres double vitrage, qui offrent une meilleure isolation thermique et phonique. De plus, les joints d'étanchéité doivent être vérifiés et remplacés si nécessaire pour éviter les infiltrations d'air et les déperditions de chaleur.

L'isolation des murs et des combles

En plus des fenêtres et des portes, les propriétaires doivent également veiller à l'isolation des murs et des combles. Une mauvaise isolation de ces éléments peut entraîner des pertes de chaleur importantes et augmenter les coûts énergétiques. Les travaux d'isolation des murs et des combles peuvent inclure l'isolation par l'intérieur, l'isolation par l'extérieur, ou une combinaison des deux.

Les systèmes de chauffage et de ventilation

Les propriétaires doivent également s'assurer que les systèmes de chauffage et de ventilation du logement sont efficaces et bien entretenus. Cela peut inclure l'entretien annuel des chaudières, le ramonage des conduits de fumée, et la vérification des systèmes de ventilation mécanique contrôlée (VMC). Des systèmes de chauffage plus performants, comme les chaudières à condensation ou les pompes à chaleur, peuvent également aider à réduire les coûts énergétiques.

Les contrôles et les diagnostics énergétiques

Il est important pour les propriétaires de réaliser régulièrement des contrôles et des diagnostics énergétiques afin de s'assurer que le logement respecte les exigences en matière de performance énergétique. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil clé pour évaluer l'efficacité énergétique d'un logement et identifier les travaux de rénovation nécessaires.

Plusieurs aides financières sont disponibles pour les propriétaires qui souhaitent entreprendre des travaux de rénovation énergétique, notamment :

• MaPrimeRenov', qui fusionne les anciens dispositifs de crédit d'impôt et "Habiter Mieux Agilité" de l'Anah ;
• L'éco-PTZ, accordé par l'établissement bancaire du propriétaire, et remboursable sur une période de 20 ans au maximum ;
• Le taux de TVA réduit à 5,5 % ou à 10 % au lieu de 20 %, directement déduit de la facture pour l'achat et la pose d'équipements performants ;
• Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE), attribués par les fournisseurs d'énergie comme EDF.

Participation financière du locataire aux travaux d'économie d'énergie

La loi Boutin de 2009 prévoit la possibilité pour le bailleur de prélever sur le loyer et les charges une participation financière lorsqu'il réalise dans le logement loué ou dans les parties communes de l'immeuble des travaux d'économies d'énergie. Cette contribution dépend de la nature des travaux, son montant et sa durée étant limités.

Pour être éligibles à cette participation financière, les travaux doivent :

• Bénéficier directement au locataire ;
• Soit être réalisés dans le cadre d'un bouquet de travaux, soit permettre au logement d'atteindre un niveau minimal de performance énergétique.

Le montant de la contribution financière demandée au locataire est limité dans le temps (versement sur 15 ans maximum) et son montant est fixe et non révisable. Il ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée. Cette contribution doit être indiquée clairement sur l'avis d'échéance ou sur la quittance de loyer.