Peut-on percevoir les loyers d'une maison sous scellés ?

Les scellés sont une mesure de protection ou de conservation ordonnée par une autorité judiciaire ou administrative. Ils consistent à apposer un dispositif interdisant tout accès à un local, sous peine de sanction pénale.

Pour un logement en location, cela intervient principalement dans trois contextes :

• Succession non réglée : en cas de décès du locataire sans héritiers connus ou en cas de mésentente entre héritiers, le notaire ou le juge peut demander la pose de scellés pour protéger les biens du défunt. Le logement devient alors juridiquement « intouchable » jusqu’au règlement de la succession ;
• Enquête pénale ou saisie : le logement peut être placé sous scellé dans le cadre d’une enquête (trafic de stupéfiants, activités illégales, etc.), ou d’une saisie judiciaire si le locataire ou un occupant est visé par une procédure pénale ou civile ;
• Incarcération du locataire : dans certains cas, notamment si le logement est considéré comme lieu de preuves, ou pour prévenir les intrusions en cas d’abandon, les autorités peuvent décider de le sceller.

Dans tous les cas, le propriétaire n’est jamais à l’origine de cette mesure, mais il en subit immédiatement les conséquences. 

Une fois les scellés posés, personne ne peut entrer dans le logement sans autorisation préalable du juge. Cela fige toute situation locative en cours et emporte plusieurs conséquences :

• Le bailleur ne peut plus accéder au logement. Il est donc dans l'impossibilité de réaliser des travaux, de relouer sa propriété ou de constater un abandon ; 
• Le paiement du loyer peut être suspendu : si le locataire n’est plus en mesure d’occuper les lieux ou de régler le loyer, il est difficile de le relancer ;
• Le bailleur ne peut plus réclamer le règlement des impayés si la justice impose une mesure conservatoire.

Deux cas peuvent être observés :

Si le locataire reste dans les lieux

Lorsque les scellés n’empêchent pas physiquement l’occupation (cas d’une pièce partiellement scellée ou d’un usage autorisé par les autorités), le bail se poursuit. Le locataire doit alors continuer à payer le loyer, sauf circonstances exceptionnelles (ex. : impossibilité totale d’utiliser le logement).

Si le logement est vide

Si personne n’occupe le logement, le bailleur ne peut pas percevoir de loyers, sauf à démontrer que le locataire est toujours titulaire du bail et que les lieux sont à sa disposition. Dans la pratique, la perception des loyers devient incertaine. Il est souvent nécessaire d’obtenir une autorisation judiciaire pour réclamer une indemnité d’occupation ou un maintien du loyer.

Le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection pour demander l’autorisation :

• De maintenir la perception du loyer malgré la mise sous scellé ;
• Ou, à défaut, de réclamer une indemnité d’occupation équivalente au loyer.

Pour cela, le propriétaire peut :

• Soit déposer une requête simple, si le dossier ne fait pas l’objet de contestation (procédure non contradictoire) ;
• Soit engager une assignation en référé ou au fond, si une décision rapide est nécessaire ou si un débat contradictoire est utile (notamment si le locataire ou ses représentants contestent).

En règle générale, le dossier comprend : 

• La requête dûment rédigée ; 
• Une copie du bail de location ; 
• Un justificatif de la mise sous scellé (PV d’huissier, décision judiciaire, document du notaire ou de la police) ;
• Les échanges avec le locataire, sa famille, son avocat ou le notaire ; 
• Une attestation ou relevé de loyers impayés ; 
• Les charges imputées au bailleur (taxe foncière, mensualités de crédit, assurance) ; 
• Une preuve d'occupation (contrats, EDF, témoignages). 

Le juge évalue la situation au cas par cas. Sa décision repose sur :

• La nature de la mesure ayant conduit à la pose des scellés (enquête pénale, décès, succession, abandon, saisie…) ;
• La bonne foi du locataire ou de ses ayants droit : est-il en incapacité temporaire ou tente-t-il d’échapper à ses obligations ? ;
• Le préjudice financier subi par le bailleur, démontré par l’absence de loyers, l’impossibilité de relouer, ou les charges fixes restant à payer.

S’il estime que le bail n’a pas été résilié, mais que l’occupation est rendue impossible, il peut autoriser le maintien du loyer ou bien accorder une indemnité d’occupation équivalente.

Lorsqu'une maison est mise sous scellés, le contrat de bail reste en vigueur.

Ainsi, le locataire est légalement tenu de continuer à payer son loyer, même s'il ne peut plus accéder à la propriété. Cette obligation découle du fait que le contrat de location est un engagement contractuel indépendant des événements extérieurs qui pourraient affecter la jouissance du bien. En résumé, le locataire ne peut pas se faire justice soi-même. 

Il existe toutefois un seul cas qui exonère le locataire du paiement des loyers. Il s’agit des cas de logements inhabitables (insalubrité, problème menaçant la santé des occupants, etc.). Ainsi, lorsque le logement est à ce point inhabitable que le locataire serait dans l’impossibilité stricte de vivre dans les lieux, il est possible de suspendre le versement de vos loyers. 

Dans cette situation, les juges se basent sur des éléments très stricts pour justifier le caractère inhabitable d’un logement et autoriser le locataire à suspendre le paiement des loyers. Ces éléments représentent des cas très rares. En tant que locataire, il n’est donc pas conseillé d’invoquer l’exception d’inexécution à la légère, car de nombreux locataires ont vu leur demande rejetée.