Le désaccord sur l'état des lieux de sortie, comment éviter cette situation pénible ?

Selon l’article 3.2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, pour être valable, le document doit être réalisé à l’amiable et de façon contradictoire, mais qui doit être présent lors de l'état des lieux de sortie ?

C’est pourquoi, si le locataire est en désaccord avec le bailleur et qu’il conteste l’état des lieux de sortie (c’est plus fréquent que l’inverse), il ne doit surtout pas signer le document… car une signature vaut acceptation du contenu de l’état des lieux. Ainsi, le propriétaire ne pourra pas justifier une quelconque retenue sur le dépôt de garantie (caution et état des lieux de sortie), sauf à prouver que les dégradations relevées sont de la responsabilité du locataire (par exemple en cas de vices cachés lors de l'état des lieux de sortie). 

Après ce refus de signer, le propriétaire bailleur et le locataire peuvent convenir d’un second rendez-vous pour refaire l’état des lieux et tenter de trouver un accord, c’est toujours plus simple, et souvent moins coûteux, que de suivre la procédure suivante. En effet, si les deux parties ne parviennent pas à s’entendre à l’amiable, il faut :

• Dans les 15 jours qui suivent le départ du locataire, mandater un commissaire de justice ou huissier de justice pour l'état des lieux de sortie. La présence des deux parties est souhaitable, mais pas obligatoire, le constat d’huissier aura la même valeur. Les frais engendrés par le recours à un commissaire de justice sont alors partagés à parts égales entre locataire et bailleur. Comptez 131,50 € pour un logement jusqu’à 50 m², 153,20 € entre 50 et 150 m² et 229,81 € pour une surface de plus de 150 m², à quoi il faut ajouter les frais d’envoi de la lettre de convocation (17,88 €) et les frais de déplacement (9,20 €) ;
• Si celui qui refuse de signer n’accepte pas le compte-rendu du commissaire de justice, il est possible de faire intervenir un conciliateur de la commission départementale de conciliation pour essayer de dénouer la situation ;
• Enfin, si le blocage persiste, la dernière étape consiste à saisir le Tribunal d’Instance pour statuer sur les responsabilités de chaque partie et autoriser ou non le propriétaire bailleur à prélever tout ou partie du dépôt de garantie.

Bien sûr, il est conseillé de réagir rapidement à l’apparition d’un profond désaccord, mais il est préférable de tout mettre en œuvre pour préserver une relation cordiale entre un locataire et son propriétaire pour ne pas générer des litiges qui auraient pu être évités. 

Voici les principaux conseils pour vous aider à préparer et à effectuer un état des lieux d’entrée ou de sortie impeccable afin de limiter les contestations :

• Faites toujours deux états des lieux différents : un à l’arrivée du locataire, l’autre à son départ, et gardez un exemplaire de chaque. Sinon, il sera impossible de comparer les deux situations ;
• Essayez de choisir une date où les conditions sont réunies pour un état des lieux parfait : plutôt en journée pour une bonne luminosité, compteur d’eau, de gaz et d’électricité en marche, etc. ;
• S’il s’agit d’un état des lieux d’entrée, examinez avec minutie chaque pièce : sol, murs, plafond, fissures, trous, traces d’eau, tâches, portes et fenêtres, volets, tableau électrique, robinets…  testez les prises de courant avec un chargeur de téléphone par exemple, prenez des photos de tous les détails qui vous semblent importants, testez tous les équipements fournis (frigo, hotte aspirante, plaque de cuisson, ampoules… en bref, prenez le temps qu’il faut pour tout inspecter ;
• Relisez la liste des obligations et devoirs du locataire lors de l'état des lieux de sortie et vérifiez que vous n’avez rien oublié (notamment sur l’entretien et les réparations du logement), enlevez tous vos cartons et meubles ou replacez ceux d’origine (location meublée), faites un grand nettoyage pour rendre un bien propre, rassemblez les clés et télécommandes à rendre au bailleur ;
• Pensez à inscrire sur l’état des lieux les relevés des compteurs (électricité, eau, gaz). 

Sachez que dans les 10 jours qui suivent votre installation, vous pouvez signaler (par lettre recommandée avec accusé de réception) tout défaut ou dysfonctionnement qui n’aurait pas été noté sur l’état des lieux.

En suivant ces recommandations, si vous avez maintenu le logement en bon état et réalisé les réparations qui dépendent du locataire, l’état des lieux de sortie ne devrait pas occasionner de désaccord et vous devriez pouvoir repartir avec l’intégralité de votre dépôt de garantie.