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SOMMAIRE

  • Modèle d'Etat des Lieux de Sortie
  • Mentions obligatoires
  • Comment faire un état des lieux de sortie ?
  • Facturer les réparations après l'EDL de sortie
  • Causes de litiges
  • 4 conseils à suivre
  • FAQ

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Quelles sont les mentions obligatoires pour un état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie doit comporter certaines mentions obligatoires (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016), communes à l’état des lieux d’entrée

  • Type d’état des lieux (en l’occurrence, état des lieux de sortie) ;
  • Date de son établissement ;
  • Localisation précise du logement ;
  • Noms et l’adresse du domicile du locataire, du propriétaire et du mandataire (si l’une des parties se fait représenter) ;
  • Relevés des compteurs individuels gaz, eau et électricité ;
  • Détail des clés permettant l’accès aux parties communes et aux parties privatives ;
  • Description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement pour chaque pièce ou chaque partie du bien ;
  • Signature des parties ou de leurs mandataires ;
  • Nouvelle adresse du locataire partant ;
  • Date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
  • Évolutions de l’état de chaque pièce par comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

L’établissement de l’état des lieux n’étant pas une obligation, il est possible qu’il ne soit pas joint au contrat de location

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement délivré au locataire est présumé être en bon état de réparations locatives, et doit être restitué comme tel au terme du bail. On parle alors de présomption de délivrance en bon état. 

Cette présomption n’est pas absolue, et il est possible d’en apporter la preuve contraire par tous moyens (par exemple au travers de photographies).

Comment faire un état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie d’une location suit généralement 4 étapes :

  1. Envoi du préavis au propriétaire ;
  2. Fixation de la date de l’état des lieux de sortie ;
  3. Réalisation de l’état des lieux ;
  4. Signature du document et remise des clés.
etapes etat des lieux sortie

Étape 1 : le locataire envoie son préavis au propriétaire

Pour  mettre fin au contrat de location, le locataire doit adresser une lettre de congé au propriétaire dans le respect du délai de préavis légal.

Le préavis est de trois mois en location vide et d’un mois en location meublée, à compter de la réception du courrier recommandé par le propriétaire.

Il peut toutefois être ramené à un mois en location vide si le logement se situe en zone tendue, ou si la situation personnelle du locataire le justifie. La lettre de résiliation du bail doit alors mentionner le motif invoqué et sa justification. 

Étape 2 : les parties s’accordent sur la date de l’état des lieux

Le locataire et le propriétaire décident conjointement de la date de réalisation de l’état des lieux de sortie. Elle peut être fixée : 

  • Avant la fin du bail

En cas d’indisponibilité d’une des parties à la date de fin du contrat, l’état des lieux de sortie peut être réalisé en amont de la sortie du locataire. Ce dernier doit toutefois continuer de payer le loyer jusqu’à la date de fin de la location. 

Si le locataire en place souhaite quitter le logement avant la date de fin du bail et qu’un nouveau locataire souhaite emménager au plus tôt, le propriétaire peut tout à fait organiser un état des lieux de sortie anticipé et appliquer un prorata pour le paiement du dernier loyer en cours.

  • A la date de fin du bail 

C’est la pratique la plus courante. Le locataire paie le loyer jusqu’à la date de fin du bail. Le logement doit être restitué en bon état à cette date.

  • Après la fin du bail 

Le paiement du loyer est alors prolongé jusqu’à la date de réalisation de l’état des lieux uniquement si la demande émane du locataire.

Le pré-état des lieux

Il est possible d’effectuer un pré-état des lieux de sortie avant la date de l’état des lieux de sortie. Il s’agit d’un document à but informatif permettant aux parties d’anticiper différents points de tensions (réparations et prestations d’entretien à entreprendre, ou leur coût éventuel).
Le pré-état des lieux n’est pas obligatoire et n’a pas de valeur contractuelle. Il n’est pas signé par les parties au contrat de bail et ne s’appuie sur aucun texte législatif ou réglementaire : cela signifie qu’il est inopposable aux parties au contrat de location.

Étape 3 : les parties effectuent l’état des lieux de sortie

À la date convenue, le logement est visité, durant lequel un constat est fait quant à l’état des équipements et du logement dans sa globalité.

Bon à savoir

Le locataire peut se faire accompagner par un proche durant la réalisation d’un état des lieux de sortie (parents, amis, tiers de confiance, etc.). 

Le ou les accompagnants doivent alors communiquer leur identité et leur lien avec le locataire sur simple demande du propriétaire. Le bailleur renseigne alors l’identité des accompagnants dans le document de sortie.

Étape 4 : les parties signent l’état des lieux

Enfin, les deux parties signent l’état des lieux  de sortie et le locataire procède à la remise des clefs.

Attention

Une fois signé, l’état des lieux de sortie n’est plus modifiable. Le propriétaire ne peut donc pas imputer au locataire des dégradations ou des dysfonctionnements ou des vices cachés constatés après la signature de l'état des lieux de sortie

Comment facturer les réparations après l'état des lieux de sortie ?

Lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur évalue les éventuelles dégradations causées par le locataire. Si des réparations sont nécessaires, leur coût sera déduit du dépôt de garantie. Le locataire doit donc examiner attentivement les charges imputées.

Déterminer la vétusté ou les dégradations

Pour constater une dégradation, le bailleur compare l'état des lieux d'entrée avec l’état des lieux de sortie. Pour prévenir les désaccords entre locataire et bailleur, il est conseillé d'utiliser une grille de vétusté dès la signature du bail. 

Grille de vétusté

Cette grille objective l'évolution du logement et permet de répartir les coûts des réparations entre le propriétaire et le locataire.

La référence à cette grille a deux intérêts :

  • Elle précise la durée de vie théorique des des éléments principaux (peinture, plomberie, chauffage, etc.) du logement.
  • Elle fixe des coefficients d’abattement forfaitaire annuels applicables au prix des éventuelles réparations réclamées au locataire. 

Éléments principaux de la grille de vétusté

La grille de vétusté permet de déterminer pour chaque équipement les éléments suivants :

  • La durée de vie ;
  • La période de franchise ;
  • L’abattement annuel qui s’applique ;
  • La valeur résiduelle. 

C’est au propriétaire et au locataire de fixer arbitrairement ces informations.

Qui est responsable ?

Il existe deux possibilités :

Cas 1 : si l'évolution des éléments du logement est due à la vétusté (usure normale causée par l'usage quotidien), les réparations sont à la charge du propriétaire.

Cas 2 : si l'évolution des éléments est anormale (dégradation), le locataire est responsable des réparations, car il a endommagé les éléments de manière anormale pendant la location.

Trous dans les murs constatés lors de l'état des lieux

En emménageant dans un logement loué, le locataire doit faire attention aux trous dans les murs.

En effet, même si la loi sur le rebouchage des trous en location reste imprécise, de nombreux propriétaires n’apprécient pas forcément cette pratique.

Deux possibilités sont toutefois envisageables : 

  • Le locataire doit reboucher les trous s’ils sont nombreux, grands ou situés à des endroits visibles (comme au milieu du mur) ;
  • Le locataire n’est pas responsable des petits trous en faible quantité, car ce n'est pas considéré comme une réparation locative.

État de la peinture lors des lieux de sortie : peinture

Lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire examine minutieusement l’état général des murs (peinture et présence de tâches). 

La peinture suit les mêmes règles de facturation des réparations que les autres matériaux : 

  • Si l’usure de la peinture est due à un usage normal, le propriétaire ne peut pas retenir une partie du dépôt de garantie. Cela relève de la vétusté.
  • Si l’usure est accélérée par le locataire (par exemple, peinture jaunie par la fumée de cigarette, nombreuses tâches), le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie pour les réparations.

Le propriétaire doit considérer la vétusté de la peinture, déterminée par son ancienneté et les grilles de vétusté. Plus la peinture est ancienne, plus sa valeur résiduelle est faible, avec une décote chaque année.

Les causes de litiges

Que faire en cas d’absence du locataire ou du propriétaire à l’état des lieux de sortie ?

Il arrive pour différentes raisons que l’une des parties ne puisse pas être présente le jour de l’état des lieux de sortie.

  • Absence du locataire : il peut choisir de se faire représenter par un proche ou un membre de la famille ;
  • Absence du propriétaire : il pourra alors faire appel de manière similaire à un mandataire, par exemple un agent immobilier ou un huissier de justice.

Il est alors indispensable d’établir une procuration dont le régime est gouverné par les articles 1984 à 2010 du Code Civil.

La procuration doit ainsi impérativement être établie par écrit et comporter certaines informations : 

  • Nom, prénom et adresse du mandant ;
  • Nom, prénom et adresse du mandataire ;
  • Détail des opérations pouvant être réalisées par le mandataire ;
  • Acceptation et signature du mandataire.
Attention

En l’absence de procuration valable, la partie présente peut valablement refuser de réaliser l’état des lieux de sortie. 

Que se passe-t-il en cas de dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie ?

Si des dysfonctionnements ont été constatés dans le logement au cours de l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie avant sa restitution au locataire. 

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est chargé de l’entretien courant et des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, et ce pendant toute la durée de la location. 

Contrairement à la pensée populaire, si des dégradations sont constatées durant un état des lieux de sortie (usage anormal du logement ou défaut d’entretien), le locataire ne perd pas forcément l’intégralité de son dépôt de garantie.

Si la réalisation de travaux est gérée par le bailleur, ce dernier doit justifier de ses dépenses et, par là même, des retenues qu’il réalise sur le dépôt de garantie.

Dans ce cas, il suffit simplement au propriétaire de fournir un devis. La présentation d’une facture pour la réalisation de travaux reste facultative. 

Par ailleurs, le propriétaire peut tout à fait se charger des travaux lui-même. Il produira alors des factures des achats nécessaires à la rénovation ou aux remplacements des éléments dégradés.

Le propriétaire peut-il facturer les heures de travail nécessaires à la remise en état du logement ?

Et bien il s’agit d’une zone grise. Le fait que le bailleur demande un dédommagement pour le temps passé n’est pas clairement tranchée.

En tant que locataire, vous pouvez tout de même vous assurer que le décompte des heures présenté, ainsi que le le taux horaire réclamé, soient cohérents avec les travaux engagés.

Que faire en cas de désaccord entre le bailleur et le locataire sur l’état des lieux de sortie ?

L’établissement de l’état des lieux par voie d’huissier

Lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, un désaccord, concernant la condition des différents éléments du logement ou les termes à employer dans leur description, peut arriver.

En cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie, l’expertise d’un huissier de justice peut être requise à l’initiative de la partie la plus diligente. Il substituera son constat locatif à la rédaction conjointe de l’état des lieux par les deux parties.

Attention

La présence d’un huissier est admissible uniquement en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, qui doivent en rapporter la preuve. Dans le cas contraire, la demande est rejetée.

etapes etat des lieux sortie commissaire de justice
  1. L’huissier informe les deux parties de sa venue par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant le rendez-vous. Le propriétaire et le locataire doivent alors être présents lors de la réalisation de l’état des lieux dit “litigieux”.
  2. L’état des lieux est réalisé par l’huissier en présence des deux parties, qui ne peuvent s’opposer à ses remarques. 

En cas de refus de se présenter à l’état des lieux de sortie litigieux, 2 recours existent selon la qualité de la personne réticente :

  • Refus du locataire : le propriétaire saisit le tribunal judiciaire du ressort du logement afin d’obtenir le constat du refus du locataire. Le juge désigne alors un huissier de justice chargé de récupérer les clés en vue de les remettre au propriétaire.
  • Refus du propriétaire : le locataire adresse les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence d’état des lieux de sortie, il est présumé avoir restitué le logement en bon état.

Les frais d’huissier sont finalement répartis entre le propriétaire et le locataire. Le montant des émoluments varie selon la surface du logement. Enfin, sachez qu'il est possible de refuser de signer un état des lieux de sortie établi par un huissier.

Coût d'un constat état des lieux litigieux réalisé par un huissier
Surface du logement Tarif (TVA incluse)
Jusqu'à 50m² Frais d'acte : 131,50 €
+ Lettres de convocation : 17,88 €
+ Frais de déplacement : 9,20 €
Plus de 50m² et jusqu'à 150m² Frais d'acte : 153,20 €
+ Lettres de convocation : 17,88 €
+ Frais de déplacement : 9,20 €
Plus de 150m² Frais d'acte : 229,81 €
+ Lettres de convocation : 17,88 €
+ Frais de déplacement : 9,20 €

Les recours en cas de litige sur l’état des lieux de sortie 

En cas de contestation concernant un état des lieux de sortie, le propriétaire et le locataire disposent de 2 types de recours :

1- Saisir la commission départementale de conciliation : 

Cette méthode est gratuite et se fait par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.. 

Cette instance paritaire composée de représentants des bailleurs et des locataires tentera de trouver une solution amiable susceptible de satisfaire les deux parties.

Bon à savoir

Les parties ont également la possibilité de s’adresser à un conciliateur de justice.

2- Saisir le tribunal d’instance du ressort du logement

Si la conciliation se conclut par un échec, ou si elle n’est pas utilisée, les parties peuvent saisir le tribunal d’instance du ressort du logement. 

Avant d’entamer une procédure devant le juge, il est nécessaire d’en comprendre les implications, dont les coûts associés aux démarches devant le tribunal.

4 conseils pour bien réaliser l’état des lieux de sortie 

Si le locataire souhaite récupérer la totalité de son dépôt de garantie, il a tout intérêt à se préparer avant de procéder à l’état de lieux de sortie :

  • Faire le grand ménage avant l'état des lieux de sortie ;
  • Réparer les équipements abîmés mais qui ont été indiqués comme fonctionnels dans l’état des lieux d’entrée (prises électriques, ampoules, radiateurs, joints, plinthes, etc.) ; 
  • Donner un coup de propre aux murs : nettoyer les murs et les vitres, passer un coup de peinture pour l'état des lieux de sortie
  • Reboucher les trous dans les murs causés par l’accrochage de tableaux ou encore l'installation des étagères. Il existe des mastics prêts à l’emploi pour une réparation rapide, pas besoin d'être d’un as du bricolage !

FAQ

Qu'est-ce qu'un état des lieux de sortie ?

Au départ du locataire, il est indispensable d'établir un nouvel état des lieux : un état des lieux de sortie, dans lequel le bailleur et le locataire vont noter en détail dans quel état se trouve le logement en fin de location, lors de la remise des clés par le locataire au propriétaire.

Comment se passe l'état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie est établi par la personne chargée de la location, à savoir le propriétaire du bien loué lui-même ou son mandataire (une agence immobilière ou encore un administrateur de biens). Le propriétaire ou son mandataire doivent signer l'état des lieux de sortie avec le locataire.

Qui doit être présent à l'état des lieux de sortie ?

Il est impératif que le propriétaire et le locataire soient tous les deux présents pour faire l'état des lieux de sortie. Ils peuvent toutefois se faire représenter par un mandataire disposant d'une procuration écrite, ou se faire accompagner par la personne de leur choix dès lors que sa présence est indiquée dans l'état des lieux. 

Comment faire un état des lieux de sortie ?

Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être réalisés sur un document unique, comportant pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire" ou sur des documents distincts ayant une présentation similaire.

Qui décide de la date de l'état des lieux de sortie ?

La loi dit que l'état des lieux d'entrée ou de sortie doit être établi en présence du propriétaire et du locataire. Il faut donc que la date et le créneau horaire soient fixés d'un commun accord.

Qui doit payer l'état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est gratuit du moment qu’il est réalisé entre le bailleur et le locataire, sans intermédiaire professionnel. Si le propriétaire souhaite recourir à un professionnel de l'immobilier, les frais ne peuvent être mis à la charge du locataire.

Quelles sont les dégradations imputables au locataire lors d'un état des lieux de sortie ?

Toutes les dégradations qui ne résultent pas d'un usage normal ou de la vétusté du logement sont imputables au locataire. L'évolution de l'état du logement est constaté en comparant les mentions de l'état des lieux de sortie avec celles figurant sur l'état des lieux d'entrée. Le propriétaire peut alors retenir les sommes nécessaires à la remise en état du logement sur le dépôt de garantie avant de le restituer au locataire. 

Puis-je refuser de signer l'état des lieux de sortie ?

Oui, en cas de litige sur un état des lieux il est possible de refuser de signer un d'entrée ou de sortie, que vous soyez locataire ou propriétaire. L'état des lieux se fait à l'entrée et à la sortie du bail locatif. Ce document doit être approuvé par les deux parties.

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SOMMAIRE

  • Modèle d'Etat des Lieux de Sortie
  • Mentions obligatoires
  • Comment faire un état des lieux de sortie ?
  • Facturer les réparations après l'EDL de sortie
  • Causes de litiges
  • 4 conseils à suivre
  • FAQ
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Pour aller plus loin

Quelles sont les obligations du bailleur pour réaliser l'état des lieux de sortie ?

Le désaccord sur l'état des lieux de sortie, comment éviter cette situation pénible ?

État des lieux de sortie et devoirs du locataire

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L'état des lieux de sortie en colocation : la procédure par type de bail

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À quelle date doit-on faire l'état des lieux de sortie ?

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Peut-on réaliser l’état des lieux de sortie après la fin du préavis ?

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Pré-état des lieux : définition et fonctionnement de cette visite de conseil

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État des lieux de sortie avec huissier : intérêt, démarches et frais à prévoir

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